דייר סרבן בפינוי בינוי הוא, בלשון החוק, ״בעל דירה מסרב״: בעל דירה שבית המשפט קבע שהוא מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לצורך העסקה, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית אפשר לתבוע אותו רק אחרי שרוב מיוחס מבעלי הדירות כבר הסכים לעסקה, והחוק גם מפרט מצבים שבהם הסירוב נחשב סביר ומוגן.
מה חשוב לדעת על דייר סרבן בפינוי בינוי
- תביעה נגד דייר סרבן אפשרית רק אחרי שבעלי שני שלישים לפחות מהדירות במתחם הסכימו לעסקה.
- בנוסף נדרשת הסכמה של בעלי שלוש חמישיות לפחות (60%) מהדירות בכל בניין, ושל בעלי יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין.
- בבניין של 4 או 5 דירות בלבד מספיקות 3 דירות, בתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות.
- בית המשפט יכול לחייב את הדייר הסרבן בפיצוי על הנזק, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו.
- בעל דירה בן 70 ומעלה, שגר בדירה שנתיים לפחות, רשאי לסרב אם לא הוצעה לו חלופה נוספת על דירת התמורה.
תוכן עניינים
מי נחשב דייר סרבן לפי החוק?
דייר סרבן הוא בעל דירה שבית המשפט מצא שהוא מסרב סירוב בלתי סביר, ולא כל בעל דירה שלא חתם. ההבחנה חשובה: בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006 יש רשימה של מצבים שבהם סירוב נחשב סביר, ומי שעומד באחד מהם אינו דייר סרבן גם אם הוא היחיד בבניין שלא חתם.
סירוב מול התניה בתנאים בלתי סבירים
החוק מתייחס לשני מצבים. הראשון הוא סירוב גלוי לחתום על העסקה. השני הוא התניית ההסכמה בתנאים בלתי סבירים, למשל דרישה לתמורה גבוהה בהרבה מזו שמקבלים שאר בעלי הדירות בבניין, בלי הצדקה עניינית. בשני המקרים ההכרעה אם הסירוב סביר נתונה לבית המשפט.
למה המונח מטעה
בשיח היומיומי כל מי שלא חתם נקרא ״סרבן״. בפועל, בעל דירה שלא הוצעו לו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות משתמש בזכות שהחוק מעניק לו. לכן, לפני שמתייגים שכן כסרבן, כדאי לבדוק מה בדיוק הוצע לו ומה חסר בהצעה.
איזה רוב נדרש כדי לתבוע דייר סרבן?
כדי לפנות לבית המשפט נדרש ״רוב מיוחס״, שמורכב משלושה תנאים שחייבים להתקיים יחד. הראשון: בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במתחם. השני: בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף במתחם. השלישי: בעלי דירות שיותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם.
בניינים קטנים
בבניין של 4 או 5 דירות בלבד החוק קובע דרישה מפורשת: 3 דירות לפחות, בתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. במתחם של כמה בניינים, כל בניין נבדק בנפרד, כך שרוב גדול בבניין אחד לא מחליף רוב חסר בבניין אחר. מי שבודק איך זה נראה בפרויקטים שמתקדמים בעיר יכול לקרוא על פינוי בינוי חיפה.
המסלול המשפטי שלב אחר שלב
הטבלה מסכמת את השלבים מהשגת הרוב ועד פינוי הדירה, עם הסעיף המתאים בחוק לכל שלב.
| שלב | מה נדרש | סעיף בחוק |
|---|---|---|
| השגת רוב מיוחס | 2/3 מהדירות במתחם, 60% מהדירות בכל בניין, מעל 50% מהרכוש המשותף | סעיף 1 |
| הגשת תביעה | סירוב בלתי סביר או התניה בתנאים בלתי סבירים | סעיף 2(א) |
| בחינת סבירות הסירוב | בדיקת העילות שהחוק מכיר בהן כסירוב סביר | סעיף 2(ב) |
| מחלוקת על כדאיות כלכלית | בחינה של שמאי | סעיף 2א |
| הסעד | פיצוי בנזיקין, או מינוי עורך דין או רואה חשבון שיחתום | סעיף 2(א)(1) ו-(2) |
| תביעת פינוי | מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה | סעיף 5א |
מה בית המשפט יכול לקבוע נגד דייר סרבן?
סעיף 2(א) לחוק נותן לבית המשפט שתי אפשרויות, והוא בוחר ביניהן לפי נסיבות המקרה.
פיצוי על הנזק
בית המשפט יכול לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במתחם שהסכימו לעסקה, בגלל הנזק שנגרם להם מכך שהעסקה לא בוצעה. זו חשיפה כספית אישית, ולכן סירוב בלי בסיס ענייני עלול לעלות ביוקר.
ביצוע העסקה בלי חתימתו
האפשרות השנייה היא לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במתחם, שיהיה מוסמך לחתום על העסקה בשם בעל הדירה המסרב. תביעה לפינוי הדירה אחרי אישור כזה מוגשת, לפי סעיף 5א, לאותו בית משפט שאישר את העסקה.
מתי סירוב לפינוי בינוי נחשב סביר?
סעיף 2(ב) מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר. הרשימה אינה סגורה, והחוק משתמש במילים ״בין השאר״. בין המצבים שמנויים בה:
- עסקת הפינוי והבינוי אינה כדאית כלכלית.
- לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, או שלא הוצעו מגורים עם התאמות כשבעל הדירה או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות.
- לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
- יש לבעל הדירה נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו אינו סביר.
- בעל הדירה הוא קשיש, לפי ההגדרה בחוק, ולא הוצעה לו חלופה נוספת על דירת התמורה.
כדאיות כלכלית ושמאי
כשהמחלוקת היא על הכדאיות הכלכלית, סעיף 2א לחוק עוסק בשמאי שבוחן אותה. זו הדרך להכריע אם התמורה שמוצעת סבירה, במקום ויכוח בין הצדדים. זכויות הדיירים בפינוי בינוי מפורטות במדריך נפרד, כולל מה נחשב תמורה מקובלת.
בעלי דירות מבוגרים
קשיש לפי החוק הוא בעל דירה שמלאו לו 70 שנים ביום שבו נחתמה עסקת הפינוי והבינוי הראשונה, ושגר בדירה שנתיים לפחות. אם לא הוצעה לו לפחות אחת מהחלופות שבסעיף 2(ב)(6), נוסף על דירת התמורה, הסירוב שלו סביר. החלופות כוללות מעבר לבית הורים, דירה חלופית או סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה, שתי דירות ששוויין המצטבר דומה, או דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. לבעל דירה בן 75 ומעלה, לחולה הנוטה למות ולמי שזכאי לגמלת סיעוד נדרשת הצעה מתוך שלוש החלופות הראשונות.
איך מונעים מחלוקת עם דייר סרבן מראש?
הדרך היעילה ביותר להימנע מהליך משפטי היא לטפל מראש בעילות שהחוק מכיר בהן. הליך בבית המשפט מאריך את הפרויקט לכל בעלי הדירות, גם לאלה שחתמו מזמן.
הסכם שעונה על העילות שבחוק
הסכם שכולל מגורים חלופיים מוגדרים, בטוחות הולמות וחלופות לבעלי דירות מבוגרים משאיר מעט מקום לסירוב סביר. המדריך לערבויות בפינוי בינוי מפרט אילו ערבויות מקובל לדרוש ובאיזה שלב. רשימת הסעיפים שכדאי לבדוק מופיעה במדריך להסכם פינוי בינוי.
שיחה אישית מוקדמת
בעל דירה שמסרב בגלל נסיבות אישיות, כמו מצב בריאותי או חשש מהמעבר הזמני, צריך מענה פרטני ולא עוד מכתב סטנדרטי. נציגות הדיירים ועורך הדין מטעם בעלי הדירות יכולים לרכז את הבקשות האלה מול היזם. ניהול משא ומתן מול היזם מפורט במדריך נפרד.
מונחים במדריך: בעל דירה מסרב | רוב מיוחס | עילות לסירוב סביר לפי סעיף 2(ב) | שמאי פינוי ובינוי | אחריות בנזיקין | מינוי עורך דין לחתימה | קשיש לפי חוק פינוי ובינוי | גמלת סיעוד
שאלות נפוצות על דייר סרבן בפינוי בינוי
מה ההגדרה של דייר סרבן בפינוי בינוי?
כמה בעלי דירות צריכים לחתום כדי לתבוע דייר סרבן?
מה קורה לדייר סרבן שהפסיד בבית המשפט?
האם בעל דירה מבוגר יכול לסרב לפינוי בינוי?
האם אפשר לסרב כי העסקה לא משתלמת?
האם סירוב בגלל היעדר ערבויות נחשב סביר?
יש בבניין שלכם בעל דירה שלא חותם?
צוות אחוזה נדל״ן יבדוק איתכם מה מצב ההחתמות, מה חסר בהצעה ואיך מקדמים את הפרויקט בלי להגיע לבית המשפט.
לשאלות על פרויקט מסוים בחיפה ובצפון, אפשר לפנות לצוות דרך אתר אחוזה נדל״ן.
עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026. המקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006 וכל-זכות: הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי.
