מה חשוב לדעת על ערבויות בפינוי בינוי
- ערבות חוק המכר בפרויקטים מסודרים ניתנת על 100% משווי הדירה החלופית לפי הערכת שמאי, וזו הנורמה החוזית המקובלת מול יזמים.
- ערבות השכירות מתחדשת בדרך כלל אחת ל-6 חודשים וחייבת להישאר בתוקף עד המסירה בפועל.
- ערבות הבדק נמשכת בדרך כלל 12 עד 24 חודשים מיום מסירת הדירה.
- פרויקט פינוי בינוי נמשך 5 עד 10 שנים ולעיתים יותר, והערבויות הן מה שמחזיק את הדייר בתקופה הזו.
- עלות הערבויות לדייר היא 0 ש"ח. היזם מעמיד אותן כחלק מהעסקה.
ערבויות בפינוי בינוי הן הביטחון היחיד של הדייר בפרויקט התחדשות עירונית, מהרגע שהוא מוסר את המפתח ועד שהדירה החדשה רשומה על שמו בטאבו. הדייר מוותר על נכס קיים תמורת הבטחה עתידית, ולכן איכות הערבויות חשובה לא פחות מגובה התמורה. הפירוט כאן מסביר מה כל ערבות מכסה, מתי היא משוחררת, ומה לבדוק לפני חתימה.
תוכן עניינים
- מהן הערבויות שדייר חייב לקבל.
- ערבות חוק המכר על הדירה החלופית.
- ערבות השכירות לתקופת הביניים.
- מתי משוחררות הערבויות.
- הבדיקות לפני חתימה.
- שאלות נפוצות.
מהן הערבויות שדייר חייב לקבל?
ערבויות בפינוי בינוי מגיעות בעסקה תקינה בחמישה סוגים נפרדים, וכל אחת מכסה סיכון אחר. הטעות הנפוצה היא לבדוק רק את הראשונה ולהניח שהשאר נגזרות ממנה. הן לא. ערבות שחסרה משאירה חור שנפתח בדיוק ברגע שהוא נדרש.
ההקשר: איזה מסלול בכלל רלוונטי
פינוי בינוי הוא המסלול המתחמי, כלומר כמה בניינים שמתוכננים יחד כמקשה אחת. מולו עומדת ההתחדשות הבניינית לפי חלופת שקד, שמתאימה לבניין בודד ומתנהלת מול הוועדה המקומית בתכנית מפורטת. תמ״א 38/2 הוא המודל הישן, שכמעט ולא מאושר היום. הערבויות עצמן דומות בשני המסלולים, אך בפינוי בינוי תקופת הביניים ארוכה בהרבה ולכן החשיפה גדולה יותר. רקע מסודר על המסלולים מרוכז בערך התחדשות עירונית באתר כל-זכות.
מי מנפיק את הערבות
ערבות שווה משהו רק אם המנפיק שלה אינו היזם. בנק מסחרי או חברת ביטוח הם המנפיקים המקובלים. התחייבות אישית של בעלי החברה היא לא ערבות, וגם לא מכתב כוונות מהבנק. המבחן הפשוט: אם היזם קורס מחר, האם יש גוף שלישי שמשלם.
| סוג הערבות | מה מכסה | היקף כיסוי | משך אופייני | מתי משוחררת |
|---|---|---|---|---|
| ערבות חוק המכר | הדירה החלופית | 100% מהשווי | עד הרישום | רישום בטאבו |
| ערבות שכירות | דיור חלופי | שכ"ד חודשי מלא | חידוש כל 6 חודשים | מסירה בפועל |
| ערבויות שלבי ביצוע | השלמת הבנייה | לפי שלב | 3 שלבים עיקריים | סיום השלב |
| ערבות מסים | חבות מס בעסקה | לפי חשיפה | עד סגירת שומה | אישור מסים |
| ערבות בדק | ליקויים אחרי מסירה | תיקונים | 12 עד 24 חודשים | סוף תקופת הבדק |
ערבות חוק המכר על הדירה החלופית
ערבות חוק המכר מבטיחה שאם היזם לא ימסור את הדירה החלופית, הדייר יקבל את מלוא שווייה בכסף. היא ניתנת מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) משנת 1974, והיקפה נקבע לפי הערכת שמאי עצמאי ולא לפי מה שהיזם מצהיר. החוק עצמו מבטיח את החזר הכספים ששילם הרוכש, ולכן ערבויות בפינוי בינוי בהיקף של 100% משווי הדירה החלופית נשענות על ההסכם מול היזם ולא על לשון החוק.
דוגמת חישוב להמחשה
המספרים כאן הם דוגמה להמחשת החישוב בלבד, והם משתנים מפרויקט לפרויקט. דירה חלופית שהוערכה ב-2,000,000 ש"ח מחייבת ערבות חוק מכר של 2,000,000 ש"ח, כלומר 100% מהשווי. במקביל, דיור חלופי ב-7,000 ש"ח לחודש למשך 36 חודשי בנייה מצטבר ל-252,000 ש"ח שצריכים להיות מגובים. אם הבנייה נמשכת 48 חודשים במקום 36, הפער הוא 84,000 ש"ח שמישהו צריך לממן.
למה הערכת שמאי קריטית
שווי הדירה החלופית הוא הבסיס לכל המערכת, ולכן הערכה נמוכה ב-10% מקטינה את הערבות באותו שיעור. בדוגמה שלמעלה מדובר ב-200,000 ש"ח פחות ביטחון. שמאי מטעם הדיירים, ולא רק מטעם היזם, הוא הדרך היחידה לוודא שהמספר משקף שווי אמיתי.
ערבות השכירות לתקופת הביניים
ערבות השכירות נועדה לממן את הדיור החלופי מיום הפינוי ועד המסירה בפועל, וזה הסעיף שנפגע הכי חזק כשיש עיכובים. הניסוח הקריטי הוא שהערבות תישאר בתוקף עד המסירה בפועל, ולא עד מועד המסירה המתוכנן. הפרש של מילה אחת בחוזה הוא הפרש של חודשים של שכר דירה שהדייר עלול לממן מכיסו.
מדד ועדכון דמי השכירות
על פני 36 עד 60 חודשים שכר הדירה בשוק משתנה, ולכן סכום קבוע שנקבע ביום החתימה נשחק. סעיף עדכון לפי מדד או לפי שמאות חוזרת אחת ל-12 חודשים שומר על כוח הקנייה. בלעדיו, עלייה של 15% בשכר הדירה באזור הופכת להפרש שהדייר משלם מהכיס כל חודש.
מתי משוחררות ערבויות בפינוי בינוי?
ערבות משוחררת רק כשהסיכון שהיא מכסה חלף מן העולם, ולא במועד שנקבע מראש בלוח זמנים. זה הניסוח שצריך להופיע בחוזה. ערבות חוק המכר משוחררת רק עם רישום הזכויות על שם הדייר בלשכת רישום המקרקעין, שלב שעלול להגיע 12 עד 36 חודשים אחרי הכניסה לדירה.
הפער שבין מסירה לרישום
דיירים רבים מניחים שקבלת המפתח מסיימת את הסיפור. בפועל הרישום בטאבו מתעכב בדרך כלל ב-12 עד 36 חודשים נוספים, עד שמסתיימים פרצלציה ואישורי מסים. ערבות שפגה במסירה משאירה את הדייר חשוף בדיוק בשנתיים האלה.
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים
הערבויות נועדו להבטיח שבכל רגע נתון קיים מקור כספי נזיל ובלתי תלוי ביזם, שממנו אפשר להשלים את הפרויקט, לשלם שכר דירה חלופי או לכסות חבות מס. בלי המערך הזה הדייר עלול להישאר בלי הבית הישן ובלי החדש בו זמנית.
הבדיקות לפני חתימה על ערבויות בפינוי בינוי
שבע בדיקות מפרידות בין חוזה מוגן לחוזה שנראה מוגן. כל אחת מהן ניתנת לבדיקה בעצמכם לפני שמעבירים לעורך דין.
- מי מנפיק כל ערבות, בנק מסחרי או חברת ביטוח, ולא היזם עצמו.
- האם ערבות חוק המכר עומדת על 100% משווי הדירה לפי שמאי.
- האם ערבות השכירות תקפה עד המסירה בפועל ולא עד מועד מתוכנן.
- האם דמי השכירות מתעדכנים לפחות אחת ל-12 חודשים.
- האם קיימת ערבות מסים נפרדת, ולא רק הצהרה שהיזם יטפל במסים.
- מה משך ערבות הבדק, 12 או 24 חודשים.
- האם קיים מנגנון ברור לחילוט הערבות, עם לוח זמנים בימים.
דיירים שמתלבטים בשלב הקודם ימצאו רקע מסודר במדריך פינוי בינוי בחיפה, ופירוט נרחב על הזכויות עצמן במדריך זכויות דיירים. הבחירה ביזם היא החלטה נפרדת שמשפיעה ישירות על איכות הערבויות, והיא מפורטת במדריך בחירת יזם.
שאלות נפוצות על ערבויות בפינוי בינוי
כמה עולות הערבויות לדייר?
מה קורה אם הבנייה מתעכבת?
האם התחייבות של היזם מספיקה?
מתי משוחררת ערבות חוק המכר?
מה ההבדל בין פינוי בינוי להתחדשות בניינית?
האם צריך שמאי מטעם הדיירים?
רוצים לדעת אם הערבויות בהסכם שלכם מלאות?
בדיקה של חמשת סוגי הערבויות מול ההסכם שלכם, עם הצבעה על סעיפים שדורשים שינוי לפני חתימה.
לסיכום: מה חייב להופיע בהסכם ערבויות בפינוי בינוי
ערבויות בפינוי בינוי הן חמש ערבויות נפרדות, כל אחת עם תפקיד מוגדר ומועד שחרור מוגדר, והן מה שהופך הבטחה עתידית לנכס בר-מימוש. ערבות חוק מכר על 100% מהשווי, ערבות שכירות שתקפה עד המסירה בפועל, וערבות בדק ל-12 עד 24 חודשים הן המינימום שצריך לעמוד עליו. לבדיקת הסכם קיים ולליווי דיירים, בקרו באתר אחוזה נדל"ן.
שוקלים פרויקט התחדשות עירונית בחיפה? אחוזה נדלן מלווה דיירים עם 25 שנות ניסיון.
