חוק פינוי בינוי: הרוב הנדרש, זכויות הדיירים והמועדים שבחוק

חוק פינוי בינוי הוא השם המקובל לחוק שמסדיר התחדשות עירונית בדרך של הריסת בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. החוק קובע איזה רוב של בעלי דירות נדרש כדי לקדם עסקה, מתי סירוב של בעל דירה נחשב בלתי סביר, מה היזם חייב למסור לבעלי הדירות לפני החתימה הראשונה, ובאילו מקרים אפשר לבטל עסקה שנתקעה. התשובה הקצרה: נדרש רוב של שני שלישים מהדירות במקבץ, ולפחות שלוש חמישיות בכל בניין.

מה זה חוק פינוי בינוי ועל מי הוא חל?

חוק פינוי בינוי נחקק בדצמבר 2005 ונכנס לספר החוקים כחוק של שנת 2006. שמו המקורי היה "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)", והוא שונה עם השנים בסדרת תיקונים, האחרונים בהם בתשפ״ב ובתשפ״ג. מטרתו היא לאפשר לרוב בעלי הדירות לקדם פרויקט גם כשמיעוט קטן מסרב, ובמקביל להגן על בעלי דירות חלשים מפני החתמה לא הוגנת. איך החוק פועל בעיר עם היקף פעילות גדול מוסבר במדריך על פינוי בינוי בבת ים.

מה נחשב בית משותף לפי החוק

החוק חל על בית משותף שיש בו 4 דירות לפחות. בניין עם 3 דירות אינו נכנס להגדרה, ולכן הכלים של החוק, כמו תביעה נגד בעל דירה מסרב, אינם חלים עליו. מקבץ פינוי ובינוי הוא בית משותף אחד או כמה בתים משותפים שצריך לפנות כדי להקים בניין חדש לפי תכנית מפורטת.

מה ההבדל בין עסקת פינוי ובינוי לבין הסכם ארגון

עסקת פינוי ובינוי היא החוזה מול היזם, וחובה שיופיעו בו 4 רכיבים: העקרונות לקביעת התמורה, המועדים המרביים לאישור תכנית, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה, פרטים על מי שיבצע את הבנייה, והתחייבות להעמיד ערבויות. הסכם ארגון נחתם מול מארגן ומוסדר בחוק נפרד משנת 2017. ההבדלים בין שני המסמכים מפורטים במדריך על מה חייב להופיע בהסכם פינוי בינוי.

איזה רוב נדרש בפינוי בינוי לפי החוק?

הרוב שנדרש לפי חוק פינוי בינוי נקרא "רוב מיוחס", ויש לו שלושה תנאים שצריכים להתקיים יחד. התנאי הראשון הוא בעלות על שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ. התנאי השני הוא בעלות על שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף בתוך המקבץ, כלומר 60%. התנאי השלישי הוא שיותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין צמודה לדירות של בעלי הרוב.

בניין קטן עם 4 או 5 דירות

בבניין שיש בו 4 או 5 דירות בלבד, החוק מסתפק בבעלות על 3 דירות לפחות, בתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. ההוראה הזו נועדה למנוע מצב שבו בעל דירה אחד מחזיק בפועל זכות וטו על בניין שלם.

בעל דירה שמחזיק כמה דירות

בבניין שיש בו 6 דירות או יותר, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות לא נספר לפי כל הדירות שלו. החוק מחשב אותו כבעל 30%, ועוד שליש מההפרש. לדוגמה, מי שמחזיק 45% מהדירות ייספר כבעל 35% בחישוב הרוב: 30% ועוד שליש מ-15%.

מה היזם חייב לעשות לפני החתימה הראשונה?

לפני החתימה הראשונה בבניין, היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות או להשתתף בכינוס כזה, להציג את עצמו ואת סוג העסקה שהוא מציע. לא יאוחר משבועיים לפני החתימה הראשונה הוא חייב למסור לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה, שמפרט את עקרונות התמורה, את הבטוחות ואת ניסיונו המקצועי. אחרי שנחתמה העסקה הראשונה, היזם חייב להודיע על כך לכל בעלי הדירות בבניין.

חובת גילוי של מי שפועל מטעם היזם

מי שפועל מטעם יזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בביצוע העסקה, חייב לציין זאת בפנייה הראשונה לבעלי הדירות ובנוסח ההסכם. הוא גם חייב לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי לא זניח בתמורה שבעל דירה אחר מקבל. הפרה של החובות האלה מאפשרת לבעל דירה לחזור בו מהסכמתו, גם אם כבר חתם.

החתמה פוגענית

הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שעסקה בטלה אם בעל הדירה חתם בנסיבות של החתמה פוגענית. החוק מונה 4 נסיבות כאלה: חתימה על מסמך בשפה שאינה מובנת לבעל הדירה בלי הסבר, ניצול מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית, הצגה מטעה של היזם כנציג רשות ציבורית, ומסירת מידע מטעה, למשל על מספר בעלי הדירות שכבר הסכימו.

מתי אפשר לבטל עסקת פינוי בינוי שנתקעה?

חוק פינוי בינוי מאפשר לרוב בעלי הדירות בבניין להחליט באסיפה כללית על ביטול העסקה עם היזם בשני מצבים. הראשון: היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים מהחתימה הראשונה, או לא החתים שלוש חמישיות בתוך 4 שנים. השני: היזם לא הגיש תכנית מפורטת למוסד התכנון בתוך 4 שנים ו-6 חודשים מהחתימה הראשונה. במתחם של 120 יחידות לפחות כל התקופות האלה מוארכות בשנה.

ביטול כשלא נערך כינוס

אם העסקה נחתמה לפני שנערך כינוס או לפני שנמסר מסמך עיקרי הצעה, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על ביטול העסקאות, כל עוד חתמו פחות מ-40% מבעלי הדירות בבניין. במקרה כזה בעלי הדירות שחתמו לא ייחשבו כמי שהפרו את החוזה.

מה קורה לבעל דירה שביטל

אחרי החלטת ביטול לפי המועדים, כל בעל דירה שחתם רשאי לבטל את העסקה שלו בלי שייחשב כמפר. היזם זכאי לתשלום רק לפי תקנות שפורסמו ב-2025 לעניין ביטול עסקת התחדשות עירונית. פירוט נוסף על המצבים שבהם פרויקט נתקע מופיע במדריך על הסיכונים בפינוי בינוי, ועל המשך הזמן של כל שלב במדריך כמה זמן לוקח פינוי בינוי.

מתי סירוב של בעל דירה נחשב סביר לפי החוק?

כשרוב מיוחס הסכים לעסקה ובעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי לשאר בעלי הדירות, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו. החוק מונה 7 מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר. בין השאר: העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות הולמות, יש נסיבות אישיות מיוחדות, או שבעל הדירה הוא קשיש ולא הוצעה לו חלופה.

בעלי דירות עם מוגבלות

אם בעל הדירה או בן משפחה שגר איתו הוא אדם עם מוגבלות, המגורים החלופיים חייבים לכלול את ההתאמות שהיו בדירה המקורית. אם העסקה כוללת דירת קבע חלופית, גם היא חייבת לכלול את ההתאמות. סירוב בהיעדר התאמות כאלה לא ייחשב בלתי סביר. הפירוט המלא נמצא במדריך על דייר סרבן בפינוי בינוי.

בעלי דירות מבוגרים

קשיש, לפי החוק, הוא בעל דירה שמלאו לו 70 במועד החתימה הראשונה בבניין, וגר בדירה באותו בניין שנתיים לפחות. גם בעל דירה בן 75 ומעלה, חולה הנוטה למות או מי שזכאי לגמלת סיעוד מקבלים זכות בחירה רחבה יותר. כל החלופות מפורטות במדריך פינוי בינוי מגיל 70.

מה תפקידו של שמאי פינוי ובינוי?

שמאי פינוי ובינוי הוא שמאי שממנה מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כדי לקבוע אם העסקה המוצעת כדאית כלכלית, ואם לא, באילו תנאים היא תהיה כדאית. הפנייה אליו נעשית על ידי בעלי דירות שמחזיקים ביותר משתי חמישיות מהדירות בכל בניין במקבץ. המנהל חייב להודיע על זהות השמאי בתוך 15 ימים מקבלת הפנייה.

מי כשיר לשמש שמאי פינוי ובינוי

השמאי חייב להיות רשום בפנקס שמאי המקרקעין לפחות 7 שנים, מהן 5 שנים לפחות בעבודה בפועל, ושנתיים רצופות סמוך להגשת המועמדות. הוא נכלל ברשימה לתקופה של 5 שנים, או עד גיל 70, המוקדם מביניהם. שמאי שפועל בניגוד עניינים או מקבל טובת הנאה צפוי לעונש של עד 3 שנות מאסר.

משקל קביעת השמאי בבית המשפט

אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית, הקביעה הזו היא חזקה שהעסקה כדאית, אלא אם הוכח אחרת. היבטי המס של העסקה, כמו פטור ממס שבח והיטל השבחה, מוסברים במדריך על מיסוי התחדשות עירונית.

צוות אחוזה נדל״ן מלווה בעלי דירות ומשקיעים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ויכול לעבור יחד איתכם על ההצעה מהצד הנדל״ני ועל שלב התכנון שבו הפרויקט נמצא. הבדיקה המשפטית של ההסכם עצמו נעשית על ידי עורך הדין של בעלי הדירות.

שאלות נפוצות על חוק פינוי בינוי

לשאלות על פרויקט מסוים אפשר לפנות לצוות דרך אתר אחוזה נדל״ן.

עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. המקורות: נוסח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006 וחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

שוקלים פרויקט התחדשות עירונית בחיפה? אחוזה נדלן מלווה דיירים עם 25 שנות ניסיון.