פינוי בינוי בבת ים הוא אחד המוקדים הגדולים בארץ של התחדשות עירונית. לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, עד סוף אותה שנה אושרו בעיר 24 תכניות פינוי בינוי, שבהן 2,557 דירות קיימות יפנו את מקומן ל-9,612 דירות חדשות. בינואר 2022 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב להפקדה שני מתחמים נוספים, שפרבר ויוספטל, עם 2,405 דירות. המדריך מרכז את המתחמים העיקריים, את הנתונים הרשמיים ואת מה שבעל דירה או משקיע צריכים לבדוק לפני שהם מתקדמים.
פינוי בינוי בת ים: עיקרי הדברים
- עד סוף 2020 אושרו בבת ים 24 תכניות פינוי בינוי: 2,557 דירות קיימות ו-9,612 דירות חדשות.
- במתחמים שהוכרזו במסלול הרשויות המקומיות הוצעו במצטבר 5,383 יחידות דיור, המקום הרביעי בארץ.
- במסלול המיסוי עמדה בת ים במקום השני בארץ, עם 3,977 יחידות דיור במתחמים מוכרזים.
- מתחם שפרבר: כ-50 דונם, כ-270 דירות קיימות וכ-1,190 דירות מתוכננות, ליד תחנת רכבת קוממיות.
- מתחם שער יוספטל: כ-62 דונם, 490 דירות קיימות ו-1,215 דירות מתוכננות, עם כ-115,000 מ״ר לתעסוקה.
תוכן עניינים
מה היקף הפינוי בינוי בבת ים לפי הנתונים הרשמיים?
לפי דוח ההתחדשות העירונית של הרשות הממשלתית לשנת 2020, בת ים היא אחת הערים המובילות בארץ בפינוי בינוי: 24 תכניות מאושרות עד סוף 2020, מקום רביעי במסלול הרשויות המקומיות ומקום שני במסלול המיסוי. בשנת 2020 לבדה אושרו בעיר 3 מתחמים במסלול המיסוי, שכוללים 712 דירות קיימות ו-2,490 דירות מוצעות.
| נתון על פינוי בינוי בבת ים | היקף | מועד הנתון |
|---|---|---|
| תכניות פינוי בינוי מאושרות במצטבר | 24 תכניות, 2,557 דירות קיימות, 9,612 חדשות | סוף 2020 |
| יחידות מוצעות במסלול הרשויות המקומיות | 5,383, מקום 4 בארץ | סוף 2020 |
| יחידות במתחמים מוכרזים במסלול המיסוי | 3,977, מקום 2 בארץ | סוף 2020 |
| מתחמים שאושרו במסלול המיסוי בשנה אחת | 3 מתחמים, 712 קיימות, 2,490 מוצעות | 2020 |
| מתחמי שפרבר ויוספטל שאושרו להפקדה | 2,405 דירות מתוכננות | ינואר 2022 |
| היתרים בתמ״א 38 במסלול הריסה ובנייה | 12 מתחמים, 404 דירות | 2005 עד 2020 |
איך לקרוא את המספרים
מספר הדירות בתכניות מאושרות אינו מספר הדירות שנבנו. בין אישור תכנית לבין מסירת מפתח עוברים שלבי היתר, פינוי ובנייה, ובחלק מהמתחמים התהליך נמשך שנים. ההשוואה בין 404 הדירות שקיבלו היתר בתמ״א 38 במסלול הריסה ובנייה לבין 9,612 הדירות בתכניות פינוי בינוי מראה שבבת ים ההתחדשות עוברת בעיקר במסלול המתחמי.
הנתונים מתעדכנים
הנתונים בטבלה הם מהדוח של 2020 ומהחלטת הוועדה המחוזית מינואר 2022. מצב תכנית מסוימת היום נבדק מול מינהלת ההתחדשות העירונית של בת ים ומערכות התכנון הציבוריות, לפני כל החלטה.
מהם מתחמי הפינוי בינוי המרכזיים בבת ים?
המתחמים הגדולים בבת ים מרוכזים בכניסות לעיר ולאורך צירי התחבורה: שפרבר בכניסה הדרומית, שער יוספטל בצומת יוספטל, רמת הנשיא ורמת יוסף לאורך ציר יוספטל, וחלמית בצפון העיר על הגבול עם יפו.
מתחם שפרבר
מתחם שפרבר נמצא בכניסה הדרומית לבת ים, ליד תחנת רכבת קוממיות ותחנת רכבת קלה, בין רחוב קרן היסוד בצפון לרחוב הקוממיות בדרום. בשטח של כ-50 דונם יש כיום כ-270 דירות, ובמקומן מתוכננות כ-1,190 דירות, מהן 200 יחידות דיור מיוחד, וכן כ-22,000 מ״ר לתעסוקה, כ-12,600 מ״ר למבני ציבור וכ-5,900 מ״ר למסחר.
מתחם שער יוספטל
שער יוספטל נמצא ליד תחנת רכבת יוספטל ותחנת מטרו מתוכננת, בין רחוב יוספטל, רחוב אלי כהן, הרחובות רזיאל והעמק ונתיבי איילון. בשטח של כ-62 דונם יש כיום 490 דירות, והתכנית כוללת 1,215 דירות, כ-115,000 מ״ר לתעסוקה, כ-35,000 מ״ר למבני ציבור וכ-8,700 מ״ר למסחר. שני מבנים נשמרים, ובהם מבנה ״האונייה״ ברחוב יוספטל. שתי התכניות מקודמות על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובמימונה, יחד עם עיריית בת ים ומינהלת ההתחדשות העירונית.
רמת הנשיא, רמת יוסף וכ״ט בנובמבר
במרץ 2013 אושר מתחם ברחובות יוספטל, ניסנבאום, הרב לוי, הרב לוזון וכ״ט בנובמבר, שכולל פינוי של 27 בנייני רכבת עם 420 דירות ובנייה של 2,100 דירות חדשות במגדלים בני 40 קומות. בדצמבר 2017 הפקידה הוועדה המחוזית תכנית בשכונת רמת הנשיא: 424 דירות להריסה ו-1,970 דירות חדשות. בינואר 2018 אושרה למתן תוקף תכנית בציר יוספטל ברמת יוסף, לפינוי 240 דירות ובנייה של 1,078 דירות ב-6 מגדלים בני 32 עד 40 קומות.
מתחם חלמית
מתחם חלמית בצפון בת ים כולל 19 בניינים עם 288 דירות, והתכנון מדבר על 950 דירות חדשות. הקידום התחיל ב-2011, הוועדה המקומית אישרה בתנאים ב-2018, ובאפריל 2021 פרסמה הוועדה המחוזית תנאים לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה: בתקופת ההכנה לא יינתנו היתרים מכוח תכניות מאושרות במתחם, כולל תמ״א 38, לשנתיים או עד הפקדת התכנית.
מתחם העצמאות, בן יוסף וירושלים
באוקטובר 2016 אישרה הוועדה המקומית תכנית במתחם שבין הרחובות העצמאות, בן יוסף וירושלים: במקום 107 דירות ו-8 חנויות ייבנו 3 מבני מגורים עם 496 דירות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה. במאי 2018 ניתן בבת ים היתר הבנייה הראשון לפרויקט פינוי בינוי, ברחוב רוטשילד על הטיילת הצפונית.
מה קובעת מדיניות העירייה לגבי פינוי בינוי בבת ים?
עיריית בת ים גיבשה כבר ב-2013 עקרונות מנחים לבחינת תכניות פינוי בינוי: מיקום ואינטנסיביות לפי התכנית האסטרטגית של העיר, עירוב שימושים, שטחים ציבוריים, תמהיל של גדלי דירות בתכניות גדולות, ומנגנון למימון תחזוקה לדיירים ממשיכים במגדלים.
תוספת קומות לפי אזור
תכנית שאושרה ב-2013 חילקה את העיר לאזורים לפי תוספת קומות וזכויות. במרכז העיר הוגדרו שני אזורים: באזור המזרחי מותרת תוספת של 4 קומות בהריסה ובנייה, ובאזור המערבי התוספת מוגבלת ל-3.5 קומות. ב-2015 וב-2017 אושרו תכניות נוספות שעסקו בקווי הבניין, כדי לשפר את ההיתכנות של פרויקטים.
תחזוקת מגדלים
רוב המתחמים בעיר מתוכננים כמגדלים, ולכן אחד העקרונות שהעירייה הציבה הוא תחזוקה ארוכת טווח של בנייה לגובה. לבעלי דירות שממשיכים לגור בפרויקט זו נקודה חשובה: דמי הניהול במגדל גבוהים בדרך כלל מאלה שבבניין ישן, וכדאי לבדוק איך ההסכם מטפל בזה.
מה חשוב לבעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי בבת ים?
בעל דירה בבת ים מוגן באותו חוק שחל בכל הארץ: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. תביעה נגד בעל דירה מסרב אפשרית רק אחרי שבעלי שני שלישים מהדירות במתחם ושלוש חמישיות מהדירות בכל בניין הסכימו. הפירוט המלא נמצא במדריך על חוק פינוי בינוי.
מה לבדוק לפני חתימה
- באיזה שלב נמצאת התכנית: הכרזה, הפקדה, אישור או היתר.
- האם המתחם מוכרז במסלול רשויות מקומיות או במסלול מיסוי, ומה המשמעות לפטורים.
- מה כתוב בהסכם על המועדים המרביים לאישור, להיתר ולמסירת הדירה. ההסבר במדריך כמה זמן לוקח פינוי בינוי.
- אילו ערבויות היזם נותן, ומה קורה אם הוא נתקע.
- האם יש עורך דין מטעם בעלי הדירות, נפרד מעורך הדין של היזם.
בעלי דירות מבוגרים
בעל דירה שמלאו לו 70 וגר בדירה שנתיים לפחות זכאי להצעה של חלופה נוסף על דירת התמורה. במתחמים גדולים עם אוכלוסייה מבוגרת, כמו חלק מהשכונות הוותיקות בעיר, זו זכות שכדאי להכיר מראש.
מה בודק משקיע שמסתכל על פינוי בינוי בבת ים?
משקיע שקונה דירה ישנה במתחם פינוי בינוי בבת ים קונה בפועל זכות לדירה חדשה בעתיד, ולכן הוא בודק שלושה דברים: את שלב התכנית, את התמורה שמוצעת לבעלי הדירות, ואת לוח הזמנים הריאלי מול התשואה בתקופת ההמתנה.
שלוש שאלות לפני רכישה
- האם יש תכנית מאושרת או רק הכרזה? הכרזה בלי תכנית רחוקה שנים מהיתר.
- מה הדירה הישנה מניבה עד הפינוי, ומה התשואה הצפויה אחרי המסירה.
- מה הסיכונים: יזם שנתקע, התנגדויות, ודיירים מסרבים. ההרחבה במדריך סיכונים בפינוי בינוי.
להשוות לערים אחרות
בת ים מתחרה על אותו הון של משקיעים מול ערים אחרות בגוש דן, בשרון ובצפון. השוואה בין ערים לפי מחיר כניסה ותשואה נמצאת במדריך איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. צוות אחוזה נדל״ן מלווה משקיעים ובעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, ויכול לעבור איתכם על מצב התכנית ועל ההסכם מהצד הנדל״ני.
מונחים במדריך: מתחם פינוי ובינוי | מסלול רשויות מקומיות | מסלול מיסוי | הוועדה המחוזית תל אביב | מינהלת ההתחדשות העירונית בת ים | מתחם שפרבר | מתחם שער יוספטל | רמת הנשיא | רמת יוסף | מתחם חלמית | סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה
שאלות נפוצות על פינוי בינוי בבת ים
כמה תכניות פינוי בינוי אושרו בבת ים?
מה מתוכנן במתחם שפרבר?
מה מתוכנן במתחם שער יוספטל?
איזה רוב נדרש לפינוי בינוי בבת ים?
איך בודקים באיזה שלב נמצא המתחם שלי?
יש לכם דירה במתחם פינוי בינוי?
צוות אחוזה נדל״ן יעבור איתכם על שלב התכנית ועל ההצעה שקיבלתם.
לשאלות על מתחם מסוים אפשר לפנות לצוות דרך אתר אחוזה נדל״ן.
עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. המקורות: מרכז הנדל״ן, החלטת הוועדה המחוזית תל אביב על מתחמי שפרבר ויוספטל (17.01.2022), מרכז הנדל״ן, נתוני דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020 ומרכז הנדל״ן, הודעת הוועדה המחוזית על מתחם חלמית (09.04.2021). המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי.
שוקלים פרויקט התחדשות עירונית בחיפה? אחוזה נדלן מלווה דיירים עם 25 שנות ניסיון.
