פינוי בינוי מגיל 70: החלופות שהיזם חייב להציע לפי החוק

פינוי בינוי גיל 70 הוא הכינוי לסעיף בחוק פינוי בינוי שמגן על בעלי דירות מבוגרים: מי שמלאו לו 70 במועד החתימה הראשונה בבניין, וגר בדירה שנתיים לפחות, זכאי לקבל מהיזם הצעה לחלופה אחת לפחות נוסף על דירת התמורה. החלופות כוללות מעבר לבית הורים, דירה חלופית, כסף לרכישת דירה, שתי דירות קטנות או דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון. אם היזם לא הציע חלופה כזו, סירוב של בעל הדירה לא ייחשב סירוב בלתי סביר. החוק הזה הוא חלק ממסלול ההתחדשות העירונית בכל הארץ, לא רק בעיר מסוימת.

מי נחשב קשיש לפי חוק פינוי בינוי גיל 70?

ההגדרה מופיעה בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. קשיש הוא בעל דירה בבית משותף שמלאו לו 70 שנים במועד החתימה על עסקת הפינוי והבינוי הראשונה בבניין, לפי הרישום במרשם האוכלוסין. בנוסף, באותו מועד הוא גר בדירה באותו בניין שנתיים לפחות. שני התנאים חייבים להתקיים יחד, ורק אז חלות עליו הוראות פינוי בינוי גיל 70.

המועד הקובע הוא החתימה הראשונה בבניין

עסקה ראשונה היא העסקה שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות, כשלא קדמה לה עסקה של אותו יזם עם בעל דירה אחר באותו בניין. לכן בעל דירה שהגיע לגיל 70 שנה אחרי שהשכן הראשון חתם אינו נכנס להגדרה, גם אם הוא עצמו חותם רק בשנה החמישית של הפרויקט. בפרויקט פינוי בינוי, שבו תכנון והחתמה נמשכים שנים, ההבדל הזה משמעותי.

בעל דירה שאינו גר בדירה

ההגנה ניתנת למי שגר בדירה. בעל דירה בן 70 שמשכיר את הדירה ואינו גר בה אינו עונה על התנאי של מגורים שנתיים, ולכן אינו זכאי לחלופות לפי הסעיף הזה. הוא עדיין יכול לטעון לסירוב סביר מסיבות אחרות שהחוק מונה, למשל שהעסקה אינה כדאית כלכלית.

אילו חלופות היזם חייב להציע בפינוי בינוי גיל 70?

מגיל 70, היזם חייב להציע לבעל הדירה, נוסף על דירת התמורה הרגילה, לפחות אחת משלוש קבוצות של חלופות, לפי בחירת היזם. הקבוצה הראשונה כוללת שלוש אפשרויות מחוץ לפרויקט שבעל הדירה בוחר ביניהן. הקבוצה השנייה היא שתי דירות. הקבוצה השלישית היא דירה קטנה יותר בפרויקט עם תשלומי איזון.

קבוצה 1: אפשרות לצאת מהפרויקט

אם היזם בוחר בקבוצה הזו, בעל הדירה בוחר באחת משלוש אפשרויות. הראשונה היא מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה. השנייה היא רכישת דירה חלופית בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה, ככל הניתן בסמוך לדירה הנוכחית אם בעל הדירה מבקש זאת. השלישית היא קבלת סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה, לשם רכישת דירה חלופית. בכל שלוש האפשרויות המעבר או הרכישה צריכים להתאפשר עד מועד הפינוי שנקבע בעסקה.

קבוצה 2: שתי דירות

שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה. בפועל זו אפשרות שמתאימה למי שרוצה לגור בדירה אחת ולהעביר את השנייה לילדים, או להשכיר אותה ולקבל הכנסה חודשית.

קבוצה 3: דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון

דירת תמורה ששטחה קטן משטח הדירה שבעל הדירה היה אמור לקבל, בתוספת תשלומי איזון בכסף, והכול בשווי דומה לשווי דירת התמורה. זו אפשרות למי שרוצה להישאר בשכונה, בדירה שקל יותר לתחזק.

מה משתנה בפינוי בינוי מגיל 75?

מגיל 75 ההגנה רחבה יותר: היזם חייב להציע את קבוצה 1 דווקא, כלומר שלוש האפשרויות שמחוץ לפרויקט, ובעל הדירה בוחר ביניהן. היזם כבר אינו יכול להסתפק בהצעה של שתי דירות או של דירה קטנה. הגיל נבדק, גם כאן, במועד החתימה הראשונה בבניין.

מי עוד מקבל את אותה הגנה

אותה הגנה חלה על שתי קבוצות נוספות של בעלי דירות שגרים בדירה. הראשונה היא חולה הנוטה למות, לפי ההגדרה בחוק החולה הנוטה למות, התשס״ו-2005. השנייה היא מי שבמועד החתימה הראשונה גר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224 לחוק הביטוח הלאומי.

איך השתנה הגיל לאורך השנים

הגדרת הקשיש בחוק השתנתה בכמה תיקונים, והנוסח הנוכחי קובע 70 שנים. מאחר שהגדרות כאלה משתנות, כדאי לבדוק את הנוסח שהיה בתוקף במועד החתימה הראשונה בבניין שלכם, ולא להסתמך על מאמר כללי.

מה קורה בפינוי בינוי אם היזם לא הציע חלופה?

כשרוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה, בית המשפט רשאי לחייב בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר בפיצוי, או לאשר את העסקה בשמו. אבל אם בעל הדירה הוא קשיש שגר בדירה ולא הוצעה לו לפחות אחת מהחלופות, החוק קובע במפורש שהסירוב שלו לא ייחשב בלתי סביר. כלומר, היזם לא יוכל לכפות עליו את העסקה דרך בית המשפט.

סיבות נוספות לסירוב סביר

גם בלי קשר לגיל, החוק מכיר בסירוב סביר כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כשלא הוצעו בטוחות הולמות או כשיש נסיבות אישיות מיוחדות. ההסבר המלא נמצא במדריך על דייר סרבן בפינוי בינוי, ועל הביטחונות עצמם במדריך ערבויות בפינוי בינוי.

התניה שפוגעת בבעל הדירה בטלה

סעיף בחוזה שמוותר על ההגנות האלה בטל, כי החוק קובע שהתניה על הוראותיו שאינה לטובת בעל הדירה אינה תקפה. גם אם בעל דירה בן 70 חתם על הסכם בלי חלופה, ההגנה הזו עומדת לו כשהוא בוחן את מעמדו.

איך בוחרים בין החלופות בפינוי בינוי גיל 70?

בפינוי בינוי גיל 70 הבחירה תלויה בשלוש שאלות: האם בעל הדירה רוצה להישאר בשכונה בשנות הבנייה ואחריהן, האם יש לו צורך בדיור עם שירותים, ומה מצב המשפחה. מי שמתכנן לעבור לבית הורים יעדיף את קבוצה 1. מי שרוצה להעביר נכס לילדים יבחן את קבוצה 2. מי שרוצה להישאר בבניין החדש בדירה קטנה יותר יבחן את קבוצה 3.

שאלות לשאול את היזם לפני החתימה

• איזו חלופה מוצעת, ומה השווי המהוון של דירת התמורה שעליו היא מבוססת.
• מה מועד הפינוי שנקבע בעסקה, כי עד אליו צריך להתאפשר המעבר או הרכישה.
• אילו ערבויות מבטיחות את תשלומי האיזון או את סכום הכסף.
• האם ההצעה כתובה במסמך עיקרי ההצעה שנמסר לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה.

היבט המס

החלופות האלה נוגעות גם בשאלות של מס שבח ומס רכישה. לפני בחירה כדאי לקרוא את המדריך על מיסוי התחדשות עירונית ולבדוק את המקרה הספציפי עם רואה חשבון או עורך דין.

צוות אחוזה נדל״ן מלווה בעלי דירות ומשקיעים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ויכול לעזור להשוות את החלופות מהצד הנדל״ני: מה שווה כל אפשרות בשוק, ומה צפוי בשכונה אחרי הבנייה.

שאלות נפוצות על פינוי בינוי מגיל 70

לשאלות על פרויקט מסוים אפשר לפנות לצוות דרך אתר אחוזה נדל״ן.

עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. המקורות: נוסח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, סעיפים 1 ו-2(ב)(6)-(7) וחוק החולה הנוטה למות, התשס״ו-2005. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

שוקלים פרויקט התחדשות בניינית? אחוזה נדלן מלווה דיירים עם 25 שנות ניסיון.