התמורה בפינוי בינוי היא מה שבעל הדירה מקבל מהיזם תמורת הדירה הישנה: דירה חדשה, ולרוב גם תוספת שטח, מרפסת, חניה ומחסן, מגורים חלופיים בתקופת הבנייה וערבויות. גובה התמורה אינו קבוע בחוק. הוא נקבע במשא ומתן, מול בדיקת כדאיות כלכלית לפי תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, שמשמש לבחינת התוספת לדיירים מול הרווח של היזם. בגרסת התקן שאושרה ביוני 2022, כשאין מדיניות תמורות ברורה, השמאי מציג טבלת רגישות לשלוש מדרגות של תוספת: 0, 12 ו-25 מ״ר. המדריך מסביר איך התמורה נבנית ומה בודקים לפני שחותמים, כחלק מתחום ההתחדשות העירונית.
תמורה בפינוי בינוי: עיקרי הדברים
- החוק מחייב שעסקת פינוי בינוי תכלול את העקרונות לקביעת התמורה, אבל לא קובע את גובהה.
- תקן 21 נקבע בדצמבר 2012, ובגרסה 21.1 מיוני 2022 הוא כבר לא נוקב בטווח קבוע של רווח יזמי אלא מפנה לסקר של השמאי הממשלתי הראשי.
- בהיעדר מדיניות תמורות, השמאי מציג את הרווח היזמי בשלוש מדרגות תוספת לדיירים: 0, 12 ו-25 מ״ר.
- הנחיית השמאי הממשלתי הראשי עומדת על רווח יזמי מינימלי של 16%-17%, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכוונת ל-18%-20% באזורי ביקוש.
- בעל דירה שמלאו לו 70 וגר בדירה שנתיים לפחות זכאי להצעה של חלופה נוסף על דירת התמורה.
תוכן עניינים
מה כוללת התמורה בפינוי בינוי?
תמורה בפינוי בינוי היא סל של רכיבים, ולא רק הדירה החדשה. מה מקבלים בפינוי בינוי בפועל: דירה חדשה בבניין החדש, תוספת שטח לעומת הדירה הישנה, ולעיתים גם מרפסת, חניה ומחסן. נוסף על כך מקבלים מגורים חלופיים לכל תקופת הבנייה, הובלות, ערבויות שמבטיחות את המסירה, וקרן תחזוקה שמסייעת לבעלי הדירות הוותיקים לשאת בהוצאות הבניין החדש.
| רכיב בתמורה | איפה הוא נקבע | נתון שכדאי להכיר |
|---|---|---|
| תוספת שטח לדירה | משא ומתן, מול בדיקת כדאיות לפי תקן 21 | טבלת רגישות: 0, 12 ו-25 מ״ר |
| רווח היזם שממנו נגזרת התמורה | סקר השמאי הממשלתי ומדיניות מוסד התכנון | 16%-17% בהנחיית השמאי, 18%-20% בכיוון הרשות |
| מגורים חלופיים | ההסכם, וסירוב בלעדיהם נחשב סביר | סעיף 2(ב)(2) לחוק |
| ערבויות | ההסכם, וסירוב בלי בטוחות הולמות נחשב סביר | סעיף 2(ב)(3) לחוק |
| קרן תחזוקה | תחשיב הכדאיות לפי תקן 21 ומדיניות עירונית | בתקן 5 עד 10 שנים, בירושלים 10 שנים |
| חלופה לבני 70 ומעלה | החוק | גיל 70 ושנתיים מגורים בדירה |
מה לא נכלל בדרך כלל
שדרוגים במפרט מעבר למה שנכתב בנספח הטכני, תוספת חדר שלא הוסכמה, או שינוי בקומה ובכיוון, אינם חלק מהתמורה אלא אם נכתבו במפורש בהסכם. לכן תיאור כללי כמו ״דירה חדשה ומשודרגת״ אינו מספיק, ויש לדרוש שטח במ״ר, מספר חדרים, קומה, כיוון ונספח מפרט.
מה חוק פינוי בינוי קובע על התמורה, ומה לא?
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, מחייב שעסקת פינוי ובינוי תכלול ארבעה רכיבים: העקרונות לקביעת התמורה, המועדים המרביים לאישור תכנית, להיתר ולמסירה, פרטים על מי שיבנה, והתחייבות לערבויות. החוק לא קובע כמה מ״ר מוסיפים. מה שהוא כן עושה הוא להגדיר מתי סירוב של בעל דירה נחשב סביר, ובכך הוא מסמן את רף המינימום של ההצעה.
כשהתמורה נראית נמוכה מדי
עסקה שאינה כדאית כלכלית לבעל הדירה היא אחת העילות לסירוב סביר. כשבעלי יותר משתי חמישיות מהדירות בבניין מבקשים זאת, אפשר לפנות לשמאי פינוי ובינוי שבוחן את הכדאיות. את הפירוט המלא מסביר המדריך על חוק פינוי בינוי.
בעלי דירות מבוגרים
בעל דירה שמלאו לו 70 במועד החתימה הראשונה וגר בדירה שנתיים לפחות זכאי להצעה של חלופה נוסף על דירת התמורה: מעבר לבית הורים, דירה חלופית, סכום כסף, שתי דירות קטנות או דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון. הפירוט במדריך פינוי בינוי מגיל 70.
איך תקן 21 משפיע על התמורה בפינוי בינוי?
תקן 21 הוא התקן השמאי לבדיקת כדאיות כלכלית של פרויקט פינוי בינוי, והוא מקשר בין התמורה לדיירים לבין הרווח של היזם: ככל שהרווח הנדרש גבוה יותר, נשאר פחות לתמורה, ולהפך. התקן נקבע בדצמבר 2012, ובגרסה 21.1 שאישרה מועצת שמאי המקרקעין ביוני 2022 הוא כבר לא נוקב בטווח רווח קבוע, אלא מפנה לסקר שהשמאי הממשלתי הראשי מעדכן מעת לעת לפי אזורים.
מה השתנה בתקן
- בתקן המקורי נקבע רווח יזמי של 25% עד 30%, והצעת התיקון מ-2021 הורידה את המינימום ל-20%.
- בגרסת 2022 הרווח נקבע לפי סקר השמאי הממשלתי, והשמאי רשאי לסטות ממנו בנימוק.
- התקן מחייב לכלול בתחשיב את עלות קרן התחזוקה ואת המטלות הציבוריות של היזם, וקובע עקרונות לחישוב היטל השבחה.
רווח יזמי ב-2026
לפי דיווח מיוני 2026, הנחיית השמאי הממשלתי הראשי עומדת על רווח יזמי מינימלי של 16%-17%, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הנחתה את צוותי התכנון שלה לכוון ל-18%-20%, בעיקר באזורי ביקוש. לבעל דירה המשמעות היא שתוכנית שתוכננה עם רווח נמוך מדי עלולה להיתקע, ושהתמורה שמוצעת לו צריכה להיבחן מול הכלכלה של הפרויקט כולו.
כמה מ״ר מוסיפים לדירה בפינוי בינוי?
אין מספר אחד בחוק. בהצעת התיקון לתקן 21 מ-2021 הופיעה תוספת מינימלית של 12 מ״ר לדירה, ובגרסה שאושרה ב-2022 השמאי מציג טבלת רגישות לשלוש מדרגות: 0, 12 ו-25 מ״ר, כשאין מדיניות תמורות ברורה. רשויות יכולות לקבוע מדיניות משלהן: בירושלים, לפי מדיניות שפורסמה ביולי 2022, התחשיב נעשה לפי תוספת של 25 מ״ר, רווח יזמי מינימלי של 18% וקרן תחזוקה ל-10 שנים.
מה קובע את התוספת במתחם שלכם
- מדיניות התמורות של העירייה או של מוסד התכנון, אם יש כזו.
- מחירי הדירות באזור, שקובעים כמה היזם מרוויח מכל דירה נוספת שהוא מוכר.
- היקף המטלות הציבוריות, שעולות כסף ומקטינות את מה שנשאר לתמורה.
- עלויות הבנייה והמימון בזמן החתימה.
מרפסת, חניה ומחסן
רכיבים כמו מרפסת, חניה ומחסן נספרים בנפרד מהשטח העיקרי, ולכן חשוב שההסכם יפרט לכל אחד מהם גודל ומיקום. כשמשווים בין הצעות, משווים שטח עיקרי לשטח עיקרי ומרפסת למרפסת, אחרת השוואה במ״ר כולל מטעה.
איך משווים בין שתי הצעות תמורה?
משווים הצעות תמורה לפי חמישה פרמטרים, באותו פורמט: שטח עיקרי, מרפסת, חניה ומחסן, מגורים חלופיים, וערבויות. הצעה עם יותר מ״ר אבל בלי ערבות מספקת או עם מועד מסירה פתוח עלולה להיות פחות טובה מהצעה צנועה יותר.
רשימת בדיקה
- השטח העיקרי של הדירה החדשה במ״ר, ולא רק ״תוספת״.
- מספר החניות והמחסנים, והאם הם רשומים כצמודים.
- גובה שכר הדירה או מנגנון החישוב שלו, ומה קורה אם הבנייה מתארכת.
- אילו ערבויות ניתנות ומתי. ההסבר במדריך ערבויות בפינוי בינוי.
- המועדים המרביים לאישור, להיתר ולמסירה, כפי שמוסבר במדריך הסכם פינוי בינוי.
מי בודק את ההצעה
מקובל שהיזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות, אבל עורך הדין חייב לייצג את בעלי הדירות ולא את היזם. צוות אחוזה נדל״ן מלווה בעלי דירות בקריאת ההצעה מהצד הנדל״ני: האם התמורה סבירה ביחס לאזור ולשלב התכנית.
מה קורה כשהיזם מבקש לשנות את התמורה?
לפי דיווח מיוני 2026, בשנתיים האחרונות התרבו דרישות של יזמים מבעלי הדירות ״לפתוח את ההסכם״, בעיקר בפרויקטים שהתכניות שלהם אושרו ב-2022-2023, כשמחירי הדירות היו גבוהים יותר ועלויות הבנייה נמוכות יותר. בעל דירה שקיבל בקשה כזו לא חייב להסכים, אבל כדאי להבין מה האלטרנטיבה: פרויקט שנתקע, או יזם אחר שימשיך אותו.
מה עושים
- לבקש מהיזם את תחשיב הכדאיות המעודכן, ולהעביר אותו לשמאי מטעם בעלי הדירות.
- לבדוק מה ההסכם הקיים אומר על ביטול ועל שינוי, ומה הם המועדים שהיזם כבר לא עמד בהם.
- לקבל החלטה כנציגות ובאסיפה, ולא כל בעל דירה לבד.
הסיכונים המלאים בתקופה הזו מפורטים במדריך סיכונים בפינוי בינוי, והזכויות הבסיסיות במדריך זכויות דיירים בפינוי בינוי.
מונחים במדריך: דירת תמורה | תקן 21 ותקן 21.1 | מועצת שמאי המקרקעין | השמאי הממשלתי הראשי | רווח יזמי | טבלת רגישות | מדיניות תמורות | קרן תחזוקה | שמאי פינוי ובינוי | סירוב סביר
שאלות נפוצות על תמורה בפינוי בינוי
מה מקבלים בפינוי בינוי?
כמה מ״ר מוסיפים לדירה בפינוי בינוי?
מה זה תקן 21?
מה הרווח היזמי שמקובל היום?
האם היזם יכול לשנות את התמורה אחרי החתימה?
קיבלתם הצעת תמורה מיזם?
צוות אחוזה נדל״ן יעבור איתכם על ההצעה ועל שלב התכנית במתחם.
לשאלות על הצעה מסוימת אפשר לפנות לצוות דרך אתר אחוזה נדל״ן.
עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. המקורות: מרכז הנדל״ן, עדכון תקן 21 במועצת שמאי המקרקעין (01.06.2022), מרכז הנדל״ן, מדיניות ירושלים לתמורות ולרווח יזמי (12.07.2022), מרכז הנדל״ן, הנחיית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לרווח יזמי (21.06.2026) ונוסח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי או שמאי.
שוקלים פרויקט התחדשות בניינית? אחוזה נדלן מלווה דיירים עם 25 שנות ניסיון.
