תמ״א 38 חיפה כבר אינה מסלול שאפשר להיכנס אליו: התכנית חדלה לקלוט בקשות להיתר באוקטובר 2023, ובמקומה פועלים היום שני מסלולים אחרים. פרויקטים שקיבלו היתר לפני מועד הסיום ממשיכים להיבנות כרגיל, וזו הסיבה שעדיין רואים בעיר בניינים בתהליך תמ״א 38. הרחבה על המסלולים הפעילים נמצאת בעמוד ההתחדשות העירונית של אחוזה נדל״ן.
תמ״א 38 חיפה 2026, עיקרי הדברים
- תמ״א 38 אושרה ב-2005 וחדלה לקלוט בקשות חדשות להיתר באוקטובר 2023.
- המועצה הארצית לתכנון ולבנייה האריכה את התוקף עד פברואר 2024 ב-21 רשויות שהגישו תכנית עירונית מחליפה.
- מסלול ראשון היום: התחדשות בניינית, המוכרת כחלופת שקד, לבניין בודד מול הוועדה המקומית, עם עד כ-400% זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה ועד כ-200% במסלול חיזוק.
- מסלול שני: התחדשות מתחמית, כלומר פינוי בינוי, החל על כמה בניינים יחד ודורש מתחם של לפחות 24 יחידות דיור בנויות.
- רוב נדרש בשני המסלולים: 80% מבעלי הדירות. סף של 67% נדרש להגשת תביעה נגד דייר סרבן בפינוי בינוי.
- פרויקט תמ״א 38 שקיבל היתר לפני מועד הסיום ממשיך לפי התנאים שנקבעו בהיתר.
תוכן עניינים
- – מה הייתה תמ״א 38 ולמה היא עדיין מופיעה בחיפה?
- – תמ״א 38 חיפה 2026: האם עדיין אפשר להגיש בקשה?
- – מה החליף את תמ״א 38? שני המסלולים הפעילים
- – השוואת המסלולים במספרים
- – מה זה אומר לבעל דירה בחיפה?
- – אילו זכויות יש לדייר בפרויקט שכבר אושר?
- – האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט תמ״א 38 פעיל?
- – מה לבדוק לפני שחותמים?
- – סיכום
- – שאלות נפוצות
מה הייתה תמ״א 38 ולמה היא עדיין מופיעה בחיפה?
תמ״א 38 הייתה תכנית מתאר ארצית שאושרה ב-2005 ואפשרה לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה בתמורה לתוספת זכויות בנייה. המודל היה פשוט: יזם מקבל זכויות בנייה נוספות, מקים מהן דירות למכירה, ובעלי הדירות הקיימות מקבלים דירה מחוזקת ומורחבת בלי להוציא כסף מהכיס.
התכנית פעלה בשני מסלולים. מסלול החיזוק עסק בחיזוק המבנה הקיים ובתוספת קומות עליו, ומסלול ההריסה עסק בהריסת הבניין ובנייתו מחדש. שני המסלולים סגורים היום לבקשות חדשות, ולכן ההצגה שלהם כאפשרויות תכנוניות זמינות אינה מדויקת. הסיבה שהשם עדיין מופיע בחיפה היא שפרויקטים שקיבלו היתר בזמן ממשיכים להיבנות לפי אותו היתר.
תמ״א 38 חיפה 2026: האם עדיין אפשר להגיש בקשה?
לא. באוקטובר 2023 חדלה תמ״א 38 לקלוט בקשות חדשות להיתר בנייה. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה הארכה נקודתית עד פברואר 2024 ב-21 רשויות מקומיות שהגישו תכנית עירונית מחליפה. בעל דירה שפונה היום ליזם או לוועדה המקומית יופנה לאחד משני המסלולים החדשים, לא לתמ״א 38.
ההבחנה חשובה מעשית. בניין שהיתר הבנייה שלו הוצא לפני מועד הסיום ממשיך לפי תנאי ההיתר, כולל היקף התוספת והזכויות שנקבעו בו. בניין שלא הגיע לשלב ההיתר בזמן מתחיל את התהליך מחדש לפי הכללים העדכניים, ולעיתים מקבל בהם זכויות רחבות יותר מאלה שתמ״א 38 אפשרה.
מה החליף את תמ״א 38? שני המסלולים הפעילים
את תמ״א 38 החליפו שני מסלולים נפרדים, והבחירה ביניהם נקבעת כמעט תמיד לפי גודל המתחם ולא לפי העדפת הדיירים.
התחדשות בניינית, המוכרת כחלופת שקד
חלופת שקד היא המסלול לבניין בודד. היא עוגנה בתיקון לחוק התכנון והבנייה והעבירה את הסמכות לוועדה המקומית, שמאשרת תכנית מפורטת לבניין. במסלול ההריסה והבנייה מחדש ניתן להגיע עד כ-400% זכויות בנייה, ובמסלול החיזוק עד כ-200%. הרוב הנדרש מבעלי הדירות הוא 80%. יתרון מרכזי של המסלול הוא שוועדה מקומית רשאית לקבוע כי מתן תוקף לתכנית מהווה גם היתר בנייה, מה שחוסך הליך נפרד ומקצר לוחות זמנים.
התחדשות מתחמית, כלומר פינוי בינוי
פינוי בינוי חל על כמה בניינים יחד ולא על בניין בודד. החוק דורש מתחם של לפחות 24 יחידות דיור בנויות, והמתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה כמתחם פינוי בינוי. הרוב הנדרש לביצוע הוא 80% מבעלי הדירות, וסף נמוך יותר של 67% נדרש להגשת תביעה נגד דייר המסרב מטעמים בלתי סבירים. המסלול הזה מייצר את התמורה הגבוהה ביותר לדייר, אך גם את לוח הזמנים הארוך ביותר. פירוט מלא נמצא במדריך פינוי בינוי בחיפה.
השוואת המסלולים במספרים
| קריטריון | תמ״א 38 (סגורה) | התחדשות בניינית (חלופת שקד) | פינוי בינוי (מתחמית) |
|---|---|---|---|
| סטטוס ב-2026 | סגורה לבקשות חדשות מאוקטובר 2023 | פעיל | פעיל |
| היקף התכנית | בניין בודד | בניין בודד | לפחות 24 יחידות דיור בנויות |
| גורם מאשר | ועדה מקומית לפי תכנית ארצית | ועדה מקומית, תכנית מפורטת | תכנית למתחם לאחר הכרזה |
| זכויות בנייה | לפי התכנית הארצית | עד כ-400% בהריסה ובנייה, עד כ-200% בחיזוק | נגזרות מהתכנית המאושרת למתחם |
| רוב נדרש מבעלי הדירות | לא רלוונטי לבקשות חדשות | 80% | 80% לביצוע, 67% לתביעת דייר סרבן |
| הכרזת מדינה על המתחם | לא נדרשת | לא נדרשת | נדרשת |
מקורות: מועד סיום תמ״א 38 וההארכה לפברואר 2024, החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, 2023. חלופת שקד, תיקון לחוק התכנון והבנייה. פינוי בינוי, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006. נכון לאוגוסט 2026.
מה זה אומר לבעל דירה בחיפה?
השאלה הראשונה שצריך לשאול אינה איזה מסלול עדיף, אלא באיזה שלב נמצא הבניין. בניין עם היתר תמ״א 38 בתוקף ממשיך בתהליך הקיים. בניין ללא היתר נבחן מחדש, ואז גודל המגרש ומספר הבניינים הסמוכים קובעים אם הדרך היא בניין בודד בחלופת שקד או מתחם בפינוי בינוי.
בחיפה ההבחנה הזו משמעותית במיוחד בשל אופי הבנייה בעיר. שכונות ותיקות רבות בנויות באשכולות של בניינים סמוכים בני אותה תקופה, ומקבץ כזה עובר את סף 24 יחידות הדיור בקלות יחסית ולכן מתאים למסלול המתחמי. לעומת זאת בניין מבודד על מגרש נפרד יופנה כמעט תמיד להתחדשות בניינית. סקירה של הפעילות בשכונות העיר מופיעה במדריך התחדשות עירונית בחיפה.
אילו זכויות יש לדייר בפרויקט שכבר אושר?
דייר בפרויקט תמ״א 38 שקיבל היתר לפני מועד הסיום שומר על מלוא הזכויות שנקבעו בהסכם ובהיתר. אלה כוללות דירה מחוזקת בהתאם לתקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה, את תוספות השטח שנקבעו בהסכם, ואת הביטחונות שהיזם התחייב להעמיד.
שלושת הביטחונות שאסור לוותר עליהם הם ערבות חוק מכר על שווי הדירה, ערבות לתשלום שכר דירה חלופי לאורך כל תקופת הבנייה במסלול הריסה ובנייה, וערבות בדק לתיקון ליקויים לאחר המסירה. פירוט מלא מופיע במדריך ערבויות בפינוי בינוי.
האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט תמ״א 38 פעיל?
לרכישה בפרויקט פעיל יש יתרון ברור, והוא ודאות תכנונית: ההיתר כבר בידי היזם, ולכן אין את אי הוודאות התכנונית שמאפיינת פרויקטים בשלב מוקדם. מנגד, מלאי הדירות בפרויקטים כאלה מוגבל מעצם ההגדרה, משום שלא נוספים אליו פרויקטים חדשים מאז אוקטובר 2023.
שלוש בדיקות קובעות את הכדאיות: מועד ההיתר ותוקפו, איתנות היזם ורקורד הפרויקטים שהשלים בפועל, ולוח התשלומים מול קצב הבנייה בפועל. מידע על רמות המחירים בעיר מרוכז בעמוד מחירי דירות בחיפה, והרחבה על שיקולי השקעה נמצאת בעמוד דירה להשקעה בחיפה.
מה לבדוק לפני שחותמים?
הבדיקה הראשונה היא סטטוס ההיתר. מספר ההיתר ותאריך הוצאתו מופיעים ברישומי הוועדה המקומית בחיפה, ואפשר לאמת אותם בלי להסתמך על מצגת היזם. הבדיקה השנייה היא זהות היזם והקבלן המבצע, כולל פרויקטים שהושלמו בפועל ולא רק כאלה שבתכנון.
הבדיקה השלישית היא ההסכם עצמו. הסעיפים שמכריעים הם מנגנון הפיצוי על איחור במסירה, היקף הערבויות ומועד שחרורן, ומועד רישום הזכויות בטאבו. ליווי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ואינו קשור ליזם הוא תנאי בסיסי, לא תוספת.
רוצים לדעת באיזה מסלול נמצא הבניין שלכם?
בדיקת סטטוס ההיתר, המסלול הרלוונטי והזכויות שמגיעות לכם, בלי התחייבות
סיכום
תמ״א 38 בחיפה סגורה לבקשות חדשות מאוקטובר 2023, אך אינה נעלמה מהשטח: פרויקטים שקיבלו היתר בזמן ממשיכים להיבנות לפי אותו היתר. מי שמתחיל תהליך היום פונה לאחד משני מסלולים, התחדשות בניינית לבניין בודד או פינוי בינוי למתחם של 24 יחידות דיור לפחות, ובשניהם הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות.
ההחלטה בין המסלולים אינה עניין של טעם אלא של נתוני המגרש והסביבה. בדיקה מקדימה של סטטוס הבניין חוסכת שנים של התארגנות בכיוון הלא נכון. צוות אתר אחוזה נדל״ן מלווה בעלי דירות ורוכשים בחיפה בבדיקה הזו ובכל שלבי התהליך.
שאלות נפוצות
האם ניתן להגיש בקשה לתמ״א 38 היום?
לא. תמ״א 38 חדלה לקלוט בקשות חדשות להיתר באוקטובר 2023, ולאחר מכן ניתנה הארכה עד פברואר 2024 ב-21 רשויות שהגישו תכנית עירונית מחליפה. פרויקט שקיבל היתר לפני מועד הסיום ממשיך לפי ההיתר.
מה החליף את תמ״א 38 בחיפה?
שני מסלולים. התחדשות בניינית, המוכרת כחלופת שקד, לבניין בודד מול הוועדה המקומית עם עד כ-400% זכויות בנייה בהריסה ובנייה. פינוי בינוי, כלומר התחדשות מתחמית, לכמה בניינים יחד במתחם של לפחות 24 יחידות דיור.
כמה בעלי דירות צריכים להסכים?
בשני המסלולים נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות. בפינוי בינוי סף נמוך יותר של 67% מאפשר הגשת תביעה נגד דייר המסרב מטעמים בלתי סבירים.
מה ההבדל בין התחדשות בניינית לפינוי בינוי?
ההבדל הוא בהיקף. התחדשות בניינית חלה על בניין בודד ומאושרת בוועדה המקומית. פינוי בינוי חל על כמה בניינים יחד, דורש מתחם של לפחות 24 יחידות דיור בנויות והכרזת מדינה על המתחם.
מה קורה לפרויקט תמ״א 38 שכבר קיבל היתר?
הוא ממשיך כרגיל לפי תנאי ההיתר, כולל היקף התוספות והביטחונות שנקבעו בהסכם. סגירת התכנית לבקשות חדשות אינה פוגעת בהיתרים שכבר הוצאו.
אילו ערבויות צריך לדרוש מהיזם?
שלוש ערבויות בסיסיות: ערבות חוק מכר על שווי הדירה, ערבות לתשלום שכר דירה חלופי לאורך תקופת הבנייה, וערבות בדק לתיקון ליקויים לאחר המסירה.
מאמרים קשורים
עודכן לאחרונה: אוגוסט 2026
