היטל השבחה בפינוי בינוי הוא תשלום לוועדה המקומית על עליית השווי שהתכנית יוצרת במקרקעין. מאז חוק ההסדרים שעבר בסוף 2021 שיעור ברירת המחדל בפרויקטים של פינוי בינוי הוא 25% מההשבחה, ולא 50% כמו בהיטל הרגיל, והרשויות המקומיות יכלו לקבוע אזורים עם 0%, 25% או 50%. לפי שמאי מקרקעין, ברוב הפרויקטים היזם לוקח על עצמו את התשלום, אבל בעל דירה שמוכר לפני היתר הבנייה עלול לשאת בו בעצמו. המדריך של אחוזה נדל״ן מסביר איך ההיטל מחושב, מי משלם ומתי. הוא חלק מתחום התחדשות עירונית של אחוזה, והרקע על המסלול עצמו נמצא במדריך מה זה פינוי בינוי.
היטל השבחה בפינוי בינוי: עיקרי הדברים
- ההיטל הרגיל הוא מחצית מעליית שווי המקרקעין בעקבות אישור התכנית.
- בפינוי בינוי נקבע בחוק ההסדרים 2021 שיעור ברירת מחדל של 25%.
- רשויות מקומיות יכלו לחלק את שטחן לאזורים של 0%, 25% ו-50%, לתקופה של חמש שנים.
- תל אביב, רמת גן, גבעתיים ואשדוד בחרו ב-50% ברוב שטחן, וקריית אונו פטרה את כל הפרויקטים בעיר.
- ההיטל משולם במועד מימוש: מכירה, היתר בנייה או תחילת שימוש.
תוכן עניינים
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה גובה מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות, כשאישור שלה העלה את שווי הנכס. האישור יכול להיות תכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. ההיטל הוטל לראשונה ביולי 1981, בתיקון 18 לחוק התכנון והבנייה, והכספים מיועדים לכיסוי הוצאות התכנון והפיתוח של הרשות.
החייב בתשלום הוא מי שהיה בעל המקרקעין ביום שבו אושרה התכנית המשביחה, וגם החישוב נעשה לפי השווי באותו יום. גם אם בחוזה מכר נקבע שהקונה ישלם, זה הסדר פנימי בין הצדדים שלא מחייב את הוועדה.
למה זה רלוונטי לפינוי בינוי
תכנית פינוי בינוי מוסיפה הרבה זכויות בנייה למתחם, ולכן ההשבחה בה גדולה. בלי הקלה בהיטל, חלק מהפרויקטים לא היו כלכליים, במיוחד באזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים יחסית. זו הסיבה שהמחוקק קבע לפינוי בינוי כללים נפרדים.
כמה היטל השבחה משלמים בפינוי בינוי?
לפני 2021 ברירת המחדל הייתה 50%, כמו בכל היטל השבחה, ופטור ניתן רק למתחמים בודדים. חוק ההסדרים שעבר בסוף 2021 שינה את התמונה:
| מצב | שיעור ההיטל |
|---|---|
| היטל השבחה רגיל | 50% מעליית השווי |
| פינוי בינוי, כשהרשות לא קבעה אזורים | 25% כברירת מחדל |
| פינוי בינוי באזור שהרשות קבעה | 0%, 25% או 50%, לפי החלטת הרשות |
הרשויות המקומיות יכלו להגיש את החלטותיהן על חלוקת האזורים עד תחילת מאי 2022, וההחלטות נקבעו לתקופה של חמש שנים. רשות שלא החליטה עד המועד נשארה עם ברירת המחדל של 25%. סמנכ״לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, אמרה אז שלפני התיקון רק מעט מאוד מתחמים קיבלו פטור בפועל, ושהשינוי נתן ליזמים ודאות לגבי גובה ההיטל.
דוגמה לחישוב
נניח שבזכות התכנית שווי הזכויות במגרש עלה ב-10 מיליון ₪. בהיטל רגיל של 50% הסכום הוא 5 מיליון ₪. באזור שבו חל שיעור של 25% הסכום יורד ל-2.5 מיליון ₪, ובאזור פטור הוא אפס. הפער הזה משפיע ישירות על מספר הדירות שהיזם צריך כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, ולכן גם על התמורה שהוא יכול להציע לבעלי הדירות.
מה החליטו הערים הגדולות?
ההחלטות שהתקבלו עד מאי 2022 שונות מאוד מעיר לעיר:
| רשות | ההחלטה |
|---|---|
| תל אביב | 50% ברוב העיר. ב-18 אזורים בדרום העיר, כמו כפר שלם ויפו, 25% או פטור מלא |
| רמת גן | 50% בכל תשעת האזורים בעיר |
| גבעתיים | 50% בכל העיר |
| אשדוד | 50% בכל העיר |
| ירושלים | רוב שכונות העיר פטורות |
| קריית אונו | פטור מלא לכל הפרויקטים בעיר |
| בית שמש | 8 אזורים, משיעור 0% בבנייה רוויה בגרעין הוותיק ועד 50% בשכונות החדשות |
מי שגר בעיר אחרת צריך לבדוק את ההחלטה של הרשות המקומית שלו, כי היא קובעת את השיעור בכל אזור. בעלי דירות בחיפה ימצאו את התמונה המקומית, כולל פטורים ממס שבח ומע״מ, במדריך מיסוי התחדשות עירונית בחיפה.
מי משלם היטל השבחה בפינוי בינוי: היזם או בעל הדירה?
מבחינת החוק החייב הוא בעל המקרקעין. בפועל, שמאי מקרקעין שנשאלו על כך מסבירים שבפינוי בינוי נהוג שהיזם לוקח על עצמו את תשלום ההיטל במסגרת ההסכם עם בעלי הדירות. ועדת הערר בתל אביב קבעה שלצורך ההיטל היזם הוא בעצם קבלן ביצוע, ושההיטל מוטל על בעלי הדירות, ולכן ההסכם הוא שקובע מי נושא בו בפועל.
המקרה שבו בעל הדירה משלם
הנקודה הרגישה היא מכירה לפני היתר הבנייה. מכירה היא מועד מימוש, ולכן בעל דירה שמוכר את הדירה אחרי אישור התכנית ולפני שהיזם קיבל היתר עלול להתחייב בהיטל על חלקו. מי ששוקל למכור דירה במתחם בשלב הזה צריך לבדוק את הנושא מול שמאי לפני החתימה. מה עוד בודקים בעסקה כזו מוסבר במדריך השקעה בפינוי בינוי.
מה בודקים בהסכם עם היזם
כדי שהשאלה הזו לא תפתיע אתכם בהמשך, כדאי לוודא שלושה דברים בהסכם. הראשון הוא סעיף מפורש שקובע שהיזם נושא בהיטל ההשבחה שנובע מהתכנית. השני הוא מה קורה אם בעל דירה מוכר את דירתו לפני ההיתר, ומי נושא אז בהיטל על החלק שלו. השלישי הוא איך מטפלים בהשבחה שנובעת מתוספות שבעל הדירה ביקש בעצמו, כמו שטח נוסף מעבר לתמורה המוסכמת. את הבדיקה הזו עושים עורך הדין של הדיירים והשמאי מטעמם, ופירוט על תפקידם נמצא במדריך עורך דין פינוי בינוי.
מתי משלמים היטל השבחה?
ההיטל משולם ביום מימוש הזכויות, ויש שלושה מועדים כאלה:
- מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
- קבלת היתר בנייה שלא היה אפשר לתת בלי התכנית.
- תחילת השימוש בפועל כפי שהתכנית התירה לראשונה.
בפינוי בינוי המועד הנפוץ הוא קבלת היתר הבנייה, ואז ההיטל משולם בדרך כלל על ידי היזם לפי ההסכם. ההבדל בין תכנית משביחה לשינוי ייעוד מלא של קרקע מוסבר במאמר שינוי ייעוד קרקע.
מס שבח, מס רכישה ומע״מ בפינוי בינוי
היטל השבחה הוא רק אחד מהתשלומים. כשהממשלה מכריזה על מתחם במסלול מיסוי, ההכרזה נותנת לדיירים המפונים הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע״מ, ומאפשרת לדחות את המועד שבו נוצרת חבות המס. כלומר, החלפת הדירה הישנה בדירה חדשה לא אמורה לייצר לבעל הדירה חשבון מס כבד, בתנאי שהפרויקט עומד בתנאי ההכרזה. איך התמורה עצמה נקבעת מוסבר במדריך התמורה בפינוי בינוי.
מונחים במדריך: היטל השבחה | פינוי בינוי | חוק ההסדרים 2021 | אזורי היטל | ועדה מקומית | מימוש זכויות | היתר בנייה | ועדת ערר | מס שבח | מסלול מיסוי
שאלות נפוצות על היטל השבחה בפינוי בינוי
האם יש היטל השבחה בפינוי בינוי?
מי משלם היטל השבחה בפינוי בינוי?
מה קורה אם אני מוכר דירה לפני היתר הבנייה?
כמה היטל השבחה משלמים בתל אביב בפינוי בינוי?
איך יודעים מה שיעור ההיטל בעיר שלי?
האם יש גם הטבות במס שבח בפינוי בינוי?
שוקלים למכור או לקנות דירה במתחם פינוי בינוי?
צוות אחוזה נדל״ן יעבור איתכם על שלב התכנית ועל מה שצריך לבדוק לפני שמתחייבים.
עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. המקורות: מרכז הנדל״ן, שיעורי ההיטל שקבעו הרשויות, מרכז הנדל״ן, הרשות להתחדשות עירונית על היטלי ההשבחה, מידרג, שמאי מקרקעין על היטל השבחה בפינוי בינוי וויקיפדיה, היטל השבחה. המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או חוות דעת שמאית.
שוקלים פרויקט התחדשות בניינית? אחוזה נדלן מלווה דיירים עם 25 שנות ניסיון.
