חישוב תשואה על דירה מתחיל בנוסחה פשוטה: שכר הדירה החודשי כפול 12, חלקי מחיר הדירה, כפול 100. דירה ב-1,600,000 ₪ שמושכרת ב-4,000 ₪ בחודש מניבה 3% ברוטו, קרוב לממוצע בישראל, שעמד על 3.05% ברבעון השלישי של 2026 לפי Global Property Guide. אבל ברוטו הוא רק ההתחלה. המאמר מסביר איך מחשבים תשואה נטו, תשואה על ההון העצמי ותשואה כוללת, עם דוגמאות מספריות, כחלק מהמדריך הרחב על השקעות נדל״ן בישראל.
חישוב תשואה על דירה: ארבע הנוסחאות
- תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה. 48,000 ₪ על דירה של 1,600,000 ₪ הם 3%.
- תשואה נטו = הכנסה אחרי הוצאות חלקי העלות הכוללת, כולל מס רכישה ועלויות נלוות.
- תשואה על ההון העצמי = ההכנסה אחרי הוצאות וריבית חלקי הכסף שהשקעתם בפועל.
- הממוצע הארצי ברוטו: 3.05% (רבעון שלישי 2026). חיפה 3.16%, ירושלים 3.06%, תל אביב יפו 2.94%.
- לפי Global Property Guide, התשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב-1.5% עד 2% מהתשואה ברוטו.
תוכן עניינים
איך מחשבים תשואה ברוטו על דירה?
תשואה ברוטו היא היחס בין שכר הדירה השנתי למחיר הדירה. היא לא מתחשבת בהוצאות, ולכן היא טובה להשוואה מהירה בין נכסים, ולא לקבלת החלטה.
הנוסחה: שכר דירה חודשי × 12 ÷ מחיר הדירה × 100.
דוגמה לחישוב
דירה במחיר 1,600,000 ₪ מושכרת ב-4,000 ₪ בחודש. שכר הדירה השנתי הוא 48,000 ₪. מחלקים ב-1,600,000 ומקבלים 0.03, כלומר תשואה של 3% ברוטו. הדוגמה להמחשה בלבד.
התשואה ברוטו הממוצעת בישראל
לפי Global Property Guide, שמחשב את התשואה לפי מחירים ושכר דירה מבוקשים מאתר מדלן, אלה הממוצעים העדכניים:
| אזור | תשואה ממוצעת ברוטו | תקופה |
|---|---|---|
| ממוצע ארצי | 3.05% | רבעון שלישי 2026 |
| ממוצע ארצי | 3.15% | רבעון ראשון 2026 |
| חיפה | 3.16% | הבדיקה העדכנית |
| ירושלים | 3.06% | הבדיקה העדכנית |
| תל אביב יפו | 2.94% | הבדיקה העדכנית |
השוואה מפורטת בין הערים, כולל מחירים לפי גודל הדירה, תמצאו במאמר איפה כדאי לקנות דירה להשקעה.
איך מחשבים תשואה נטו על דירה?
תשואה נטו מורידה מההכנסה את ההוצאות השוטפות, ומחלקת בעלות הכוללת של הנכס, כולל המיסים והעלויות הנלוות. זה המספר שמראה כמה הדירה באמת מכניסה.
הנוסחה: (שכר דירה שנתי פחות הוצאות שנתיות) ÷ (מחיר הדירה ועוד מס רכישה ועלויות נלוות) × 100.
אילו הוצאות מורידים
- תחזוקה ותיקונים: דוד, צנרת, מזגנים וצבע בין שוכרים.
- ביטוח מבנה: הבנק דורש אותו כשיש משכנתא.
- תקופות בלי שוכר: חודש ריק אחד מוריד כ-8% מההכנסה השנתית.
- מס על השכירות: אם ההכנסה עוברת את תקרת הפטור של 5,654 ₪ בחודש (נתון 2026).
- ניהול: אם משלמים לחברת ניהול או למתווך על השכרה.
דוגמה: מתשואה ברוטו לתשואה נטו
נמשיך עם אותה דירה. הקונה מחזיק כבר דירה, ולכן משלם מס רכישה של 8%. כל הסכומים בטבלה הם הנחות לצורך הדוגמה.
| סעיף | סכום שנתי או חד פעמי |
|---|---|
| מחיר הדירה | 1,600,000 ₪ |
| מס רכישה (8%) | 128,000 ₪ |
| עורך דין, שמאות ותיקונים ראשונים | 22,000 ₪ |
| עלות כוללת | 1,750,000 ₪ |
| שכר דירה ל-11 חודשים (חודש אחד ריק) | 44,000 ₪ |
| תחזוקה וביטוח | 6,000 ₪ |
| הכנסה נטו | 38,000 ₪ |
| תשואה נטו | כ-2.17% |
מ-3% ברוטו ירדנו לכ-2.17% נטו, פער של כ-0.8%. כאן ההכנסה נמוכה מתקרת הפטור, ולכן אין מס על השכירות. מי שמשכיר כמה דירות ועובר את התקרה ירד עוד יותר.
מה ההבדל בין תשואה על הנכס לתשואה על ההון העצמי?
תשואה על ההון העצמי מודדת כמה מרוויח הכסף שלכם, אחרי תשלומי הריבית על המשכנתא. כשהריבית נמוכה מהתשואה נטו, המשכנתא מגדילה את הרווח. כשהיא גבוהה ממנה, המשכנתא אוכלת אותו.
דוגמה עם משכנתא
באותה דירה, המשכנתא היא 800,000 ₪ (50%), והקונה משקיע 950,000 ₪ מכספו (מחצית המחיר ועוד מס הרכישה והעלויות הנלוות). נניח לצורך הדוגמה ריבית שנתית של 4% על המשכנתא, כלומר כ-32,000 ₪ ריבית בשנה הראשונה. מההכנסה נטו של 38,000 ₪ נשארים 6,000 ₪, שהם כ-0.6% על ההון העצמי.
אותה דירה בלי משכנתא הייתה מניבה 2.17% על כל הכסף שהושקע. המסקנה: בתשואה שוטפת של כ-3% ברוטו, מינוף מקטין את ההכנסה השוטפת כל עוד הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה נטו, ומשקיעים שלוקחים משכנתא בונים בעיקר על עליית הערך. שיעור הריבית בפועל נקבע מול הבנק, ואפשר לבדוק אותו בעמוד מימון ותכנון פיננסי.
איך עליית ערך משפיעה על התשואה הכוללת?
תשואה כוללת מחברת את ההכנסה השוטפת לעליית הערך של הנכס. נניח, לצורך החישוב בלבד, שהדירה עולה בערכה ב-2% בשנה. על דירה של 1,600,000 ₪ זה 32,000 ₪ בשנה הראשונה. יחד עם ההכנסה נטו של 38,000 ₪, הנכס הניב 70,000 ₪, כ-4% על העלות הכוללת.
על ההון העצמי בדוגמה עם המשכנתא, אותם 2% עליית ערך הם 32,000 ₪ על השקעה של 950,000 ₪. יחד עם 6,000 ₪ הכנסה שוטפת מדובר בכ-4% בשנה. עליית ערך אינה מובטחת, ולכן מי שבונה עליה צריך לוודא שהוא יכול לשאת את ההחזר החודשי גם בשנים שבהן המחירים עומדים.
מה נחשבת תשואה טובה על דירה?
אין מספר אחד, אבל יש נקודות ייחוס. הממוצע ברוטו בישראל הוא כ-3%, ולפי Global Property Guide התשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב-1.5% עד 2%. דירה שמניבה ברוטו יותר מהממוצע באזור שלה, בלי שהיא דורשת שיפוץ גדול או נמצאת ברחוב שקשה להשכיר בו, היא נקודת פתיחה טובה.
שתי בדיקות משלימות: האם שכר הדירה מכסה את רוב ההחזר החודשי, והאם יש סיבה ממשית לעליית ערך, כמו תחבורה בביצוע או התחדשות עירונית מאושרת. תשואה לפי שכונות בחיפה מופיעה במדריך תשואה נדל״ן בחיפה, ונכסים מניבים מוסברים בעמוד השקעה מניבה.
אילו טעויות נפוצות בחישוב תשואה?
חלוקה במחיר במקום בעלות הכוללת
מס רכישה של 8% ועלויות נלוות מגדילים את ההשקעה בפועל. מי שמתעלם מהם מקבל תשואה גבוהה מהמציאות.
שכר דירה מבוקש במקום שכר דירה בפועל
מודעות משקפות את מה שבעלי דירות מבקשים. לפני שמחשבים, כדאי לברר בכמה הושכרו בפועל דירות דומות באותו בניין או רחוב.
שנה מלאה בלי חודשים ריקים
חישוב שמניח 12 חודשי שכירות בכל שנה אופטימי מדי. הנחה של חודש ריק בשנה מורידה את ההכנסה בכ-8%.
שכחה של הריבית
מי שלוקח משכנתא צריך לחשב גם תשואה על ההון העצמי, אחרי ריבית. בלי זה אפשר לקנות דירה שמכניסה פחות ממה שהיא עולה.
אחוזה נדל״ן יכולה לעבור איתכם על החישוב הזה לפני עסקה, בעיקר בחיפה ובקריות. מה כולל התהליך מוסבר במדריך קניית דירה להשקעה.
מונחים במאמר: חישוב תשואה על דירה | תשואה ברוטו | תשואה נטו | תשואה על ההון העצמי | תשואה כוללת | עליית ערך | מינוף | מס רכישה | עלויות נלוות | פטור ממס על שכירות | Global Property Guide | מדלן
שאלות נפוצות על חישוב תשואה על דירה
איך מחשבים תשואה על דירה?
איך מחשבים תשואה נטו על דירה להשקעה?
מה התשואה הממוצעת על דירה בישראל?
מה ההבדל בין תשואה על הנכס לתשואה על ההון העצמי?
מה נחשבת תשואה טובה על דירה להשקעה?
מי יכול לעזור לי לחשב תשואה על נכס מסוים?
רוצים לבדוק את התשואה על נכס מסוים?
צוות אחוזה נדל״ן יעבור איתכם על המספרים של הנכס: מחיר, שכר דירה, הוצאות ומימון.
עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026. המקורות: Global Property Guide, תשואות שכירות בישראל (על בסיס נתוני מדלן), כל זכות, פטור ממס על השכרת דירה למגורים. כל הסכומים בדוגמאות, כולל הריבית ועליית הערך, הם הנחות להמחשה ואינם תחזית או ייעוץ השקעות.
