התחדשות עירונית בקריות נמצאת בהיקף שלא היה כאן עשרות שנים: בתוכניות הגדולות שפורסמו בקרית ים, בקרית ביאליק ובקרית מוצקין מתוכננות יחד יותר מ-9,900 דירות חדשות, רובן במסלול של פינוי בינוי מתחמי. חלק מהתוכניות כבר אושרו להפקדה, ובשכונת צבא קבע בקרית ים ניתן היתר בנייה בתנאים. המדריך מסכם את המצב בכל עיר ומפנה למדריך המפורט של כל אחת מהן.
למבט הרחב על כל אזור המטרופולין כדאי לקרוא גם את המדריך להתחדשות עירונית בחיפה. כאן נתמקד בקריות עצמן.
התחדשות עירונית בקריות: הנתונים העיקריים
- קרית ים: שלוש תוכניות מתחמיות מוסיפות יותר מ-4,400 דירות, וביניהן 1,868 דירות במתחם ספיר, יוספטל ויששכר ו-1,450 בשכונת צבא קבע.
- קרית ביאליק: בשכונת אפק אושרה להפקדה באוקטובר 2025 תוכנית ל-2,543 דירות במקום 477, ובמתחם קק״ל מתוכננות 1,532 דירות במקום 288.
- קרית מוצקין: במתחם החשמונאים אושרו להפקדה באוגוסט 2026 כ-953 דירות במקום 192, בארבעה מגדלים של עד 41 קומות.
- קרית אתא: בפינת סוקולוב והעצמאות מתוכננות כ-400 דירות במקום 84, ולפי תוכנית המתאר העיר צפויה להוסיף עשרות אלפי דירות בתוך כ-15 שנה.
- שלוש מהקריות, ביאליק, מוצקין וים, חולקות ועדה מקומית אחת לתכנון ובנייה.
תוכן עניינים
למה הקריות הפכו למוקד של התחדשות עירונית?
חלק גדול מהשכונות הוותיקות בקריות בנוי מבתים משותפים נמוכים, ביניהם בנייני רכבת משנות השישים כמו אלה שבקרית מוצקין ובשכונת צבא קבע בקרית ים, רבים מהם בלי מעלית, בלי חניה ובלי מרחב מוגן. הבינוי הנמוך הזה הוא מה שמאפשר לפינוי בינוי להיות כדאי: בתוכניות שאושרו בקריות היחס נע בין כ-4 ל-6.5 דירות חדשות לכל דירה קיימת, וכך אפשר לממן דירה חדשה לבעלי הדירות הוותיקים.
גורם נוסף הוא התחבורה: מתחם אפק בקרית ביאליק, הגדול בתוכניות שבטבלה, נמצא סמוך לציר המטרונית בכביש 4. במקביל, רשויות התכנון מקפידות על שטחי ציבור: בפברואר 2024 דחתה הוועדה המחוזית תוכנית בקרית מוצקין שבה היו 7 דירות חדשות לכל דירה קיימת, בנימוק של צפיפות גבוהה מדי.
השוואה בין הקריות: כמה דירות מתוכננות בכל עיר?
הטבלה מרכזת את התוכניות הגדולות שפורסמו בכל עיר. היא אינה רשימה מלאה של כל המתחמים, אבל היא נותנת תמונה של ההיקף והשלב.
| עיר | מתחם בולט | דירות קיימות | דירות מתוכננות | שלב שפורסם |
|---|---|---|---|---|
| קרית ים | ספיר, יוספטל ויששכר | 452 | 1,868 | אושרה להפקדה בוותמ״ל, מאי 2023 |
| קרית ים | שכונת צבא קבע | 224 | 1,450 | היתר בתנאים לשלבים א׳ וב׳, אוקטובר 2024 |
| קרית ביאליק | שכונת אפק | 477 | 2,543 | אושרה להפקדה בוותמ״ל, אוקטובר 2025 |
| קרית ביאליק | מתחם קק״ל | 288 | 1,532 | מסלול רשויות, נובמבר 2023 |
| קרית מוצקין | החשמונאים ומסילת הרכבת | 192 | 953 | אושרה להפקדה, אוגוסט 2026 |
| קרית אתא | סוקולוב והעצמאות | 84 | כ-400 | נבחר יזם במכרז, יולי 2023 |
מה קורה בהתחדשות עירונית בכל אחת מהקריות?
קרית ים
קרית ים מובילה בהיקף. מלבד מתחם ספיר, יוספטל ויששכר ושכונת צבא קבע, הוותמ״ל אישרה בספטמבר 2025 להפקדה את התוכנית לשכונת שפירא, עם כ-1,091 דירות במקום 257, ובפברואר 2026 אושרה תוכנית אב לשכונה ד׳ שמוסיפה כ-1,350 דירות. כל הפרטים במדריך לפינוי בינוי בקרית ים.
קרית ביאליק
בקרית ביאליק העירייה מונה שלושה מתחמים מרכזיים: קק״ל, אפק ודרך ירושלים. תוכנית אפק, על כ-145 דונם, כוללת 12 בניינים בני 10 קומות ו-15 מגדלים של 24 עד 40 קומות. הפירוט המלא נמצא במדריך לפינוי בינוי בקרית ביאליק.
קרית מוצקין
בקרית מוצקין רוב הפעילות מרוכזת סביב רחובות יוספטל, החשמונאים ושפרינצק. בפינת יוספטל והחשמונאים אושרה באוקטובר 2024 תוכנית ל-290 דירות במקום 48, 13 שנים אחרי שהוגשה, וברחוב שפרינצק חתמו יותר מ-70% מבעלי הדירות על פרויקט של 260 עד 280 דירות. ראו את המדריך לפינוי בינוי בקרית מוצקין.
קרית אתא
קרית אתא, שיש לה ועדה מקומית לתכנון ובנייה משלה, מקדמת בעיקר מתחמים קטנים ובינוניים. לפי אייס, יולי 2023, בפינת הרחובות סוקולוב והעצמאות ייהרסו 84 דירות ויוקמו כ-400 דירות בשלושה או ארבעה בניינים, ולפי תוכנית המתאר העירונית העיר צפויה להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור בתוך כ-15 שנה. ברחוב שטיינברג אישרה הוועדה המחוזית להפקדה בניין של 26 דירות במקום בית של 2 דירות, למרות התנגדות הוועדה המקומית. במקביל אושרה במערב העיר שכונה חדשה של כ-2,950 דירות על כ-590 דונם, לפי ביזפורטל, אבל זו בנייה על קרקע חקלאית ולא התחדשות עירונית.
חלופת שקד מול פינוי בינוי: איזה מסלול מתאים לבניין בקריות?
מודל תמ״א 38 המקורי הסתיים באוקטובר 2023 וכמעט אינו מאושר עוד. היום פועלים שני מסלולים עיקריים.
התחדשות בניינית (חלופת שקד)
מתאימה לבניין בודד או לכמה בניינים סמוכים, מול תוכנית מפורטת של הוועדה המקומית. הסבר מלא במדריך לחלופת שקד.
פינוי בינוי מתחמי
מיועד לרצף של בניינים ומאפשר לתכנן מחדש רחובות, מבני ציבור ושטחים פתוחים. כל התוכניות הגדולות שבטבלה שייכות למסלול הזה. אם הבניין שלכם נמצא בתוך מתחם כזה, ההחלטה אם ואיך להתחדש תתקבל ברמת המתחם, ולא ברמת הבניין הבודד.
מה חשוב לבדוק לפני שמצטרפים לפרויקט בקריות?
- השלב של התוכנית: ייזום, הפקדה, תוקף או היתר. את הסטטוס אפשר לבדוק בועדה המקומית קריות או בוועדה של קרית אתא.
- היחס שהיזם מציע: הוועדות בקריות דחו בעבר תוכנית עם יחס של 7 לכל דירה. יחס חריג דורש הסבר.
- ההסכם: דירת התמורה, הערבויות והמגורים החלופיים, לפי המדריך להסכם פינוי בינוי.
- הסיכונים: עיכובים, שינויים בתוכנית ויזם שלא עומד בהתחייבויות, במדריך לסיכונים בפינוי בינוי.
- שכנים שמסרבים: מה נחשב סירוב סביר, במדריך על דייר סרבן בפינוי בינוי.
אחוזה נדל״ן מלווה דיירים ומשקיעים בחיפה ובקריות לאורך כל שלבי התהליך, מבדיקת הכדאיות ועד מסירת המפתח. למי שגר מחוץ לקריות, יש לנו מדריכים גם להתחדשות עירונית בנשר ולהתחדשות עירונית בטירת כרמל.
שוקלים פרויקט התחדשות בקריות?
צוות אחוזה מלווה דיירים ומשקיעים בקריות לאורך כל שלבי התהליך, מבדיקת הכדאיות ועד למסירת המפתח.
שאלות נפוצות על התחדשות עירונית בקריות
כמה דירות מתוכננות בפינוי בינוי בקריות?
איזו מהקריות מובילה בהתחדשות עירונית?
מי מאשר תוכניות התחדשות עירונית בקריות?
מה ההבדל בין חלופת שקד לפינוי בינוי?
כמה זמן נמשך תהליך התחדשות עירונית בקריות?
האם כל בניין ישן בקריות ייכנס לפינוי בינוי?
איזו חברה עושה פינוי בינוי בקריות?
אחוזה נדל״ן מלווה פרויקטי פינוי בינוי והתחדשות עירונית בכל ערי הקריות, קרית ים, קרית מוצקין וקרית ביאליק, מזה למעלה מ-25 שנה ועם 20+ פרויקטים פעילים באזור חיפה והקריות.
עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026. המקורות מפורטים במדריכים לכל עיר ובקישורים שבגוף הכתבה.
מונחים במדריך: קרית ים | קרית ביאליק | קרית מוצקין | קרית אתא | ועדה מקומית קריות | ותמ״ל | שכונת אפק | שכונת צבא קבע | תוכנית אב לשכונה ד׳ | סוקולוב והעצמאות | חלופת שקד | פינוי בינוי מתחמי
