השבוע התארח דור נוימן בפאנל המרכזי של ערוץ הכלכלה 10 לדיון מעמיק על מצב שוק הנדל"ן בישראל. במהלך השיחה נותחו שלושה נושאים מרכזיים שמעצבים את פני השוק כיום: האטה בעסקאות, מצבו של תחום ההתחדשות העירונית, וההשפעה הצפויה של הקמת קמפוס NVIDIA בצפון.
באדיבות ערוץ הכלכלה 10
מה עומד מאחורי ההאטה ברכישות ולמה המחירים מתנהגים אחרת בכל אזור
שוק הנדל"ן בישראל מציג תמונה מורכבת. מצד אחד קיימת ירידה חדה במספר העסקאות, ומצד שני המחירים אינם יורדים באופן משמעותי. הריבית הגבוהה, אי היציבות והקושי בקבלת החלטות פיננסיות גורמים לרוכשים רבים להמתין. במקביל נוצר פער גדול בין אזורים שונים בארץ.
במרכז ובגוש דן נרשמת ירידה בביקושים ואף ירידה מתונה במחירים. לאחר שנים של עליות חדות המחירים הגיעו לרמה שקשה לרוכשים לעמוד בה. הריבית הגבוהה מקשה על משקי בית רבים ומייצרת עצירה טבעית בשוק.
למרות זאת היזמים כמעט ואינם מורידים מחירים. הסיבות העיקריות לכך הן מגבלות של הבנקים המלווים, עליית עלויות הבנייה בתקופה האחרונה ושולי רווח נמוכים בפרויקטים חדשים. בנוסף רוכשי דירות בתל אביב ובמרכז נאלצים לעבור לדירות קטנות יותר כדי להישאר קרובים לאזורי התעסוקה.
הדרום נחלש וחיפה מתחזקת
בדרום הארץ נרשמות ירידות מחירים בגלל היצע גדול של קרקעות ובנייה נרחבת. פרויקטים גדולים ותכניות כמו "מחיר למשתכן" הגדילו משמעותית את ההיצע ולכן המחירים יורדים בצורה עקבית.
בחיפה מתרחש תהליך הפוך. המחירים עולים בגלל היצע קרקע מוגבל, מגבלות תכנון טבעיות ותנועת אוכלוסייה צפונה. חיפה ממשיכה למשוך משפחות צעירות שמחפשות שילוב של איכות חיים, אקדמיה, תעסוקה ומחירים נגישים יותר בהשוואה למרכז.
הורדת הריבית הצפויה והשפעתה על השוק
כאשר הריבית תרד שוב השוק צפוי להתעורר בהדרגה. שוק היד השנייה יהיה הראשון להגיב, בזכות מחירים נגישים וזמינות גבוהה. לאחר מכן צפוי גידול בביקושים לדירות חדשות, שם המלאי נמוך יותר ועלול ליצור שוב לחץ לעליית מחירים.
התחדשות עירונית ושיקום אזורי מלחמה
החוק החדש לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה שם דגש על שימוש בהתחדשות עירונית ככלי מרכזי לשיקום. החוק כולל אפשרות להפחתת הרוב הדרוש להסכמת דיירים ל־51 אחוזים ומטרתו לקצר תהליכים ארוכים שנמשכים כיום שנים רבות.
האם זה באמת יקרה בפועל. דור נוימן מדגיש כי מדובר בצעד נכון אך היישום בשטח הוא שיקבע אם תתרחש האצה אמיתית.
הקמפוס החדש של NVIDIA בקריית טבעון והשפעתו על הצפון
הקמת קמפוס NVIDIA בקריית טבעון עשויה להיות נקודת מפנה משמעותית לצפון. מרכז טכנולוגי בסדר גודל כזה צפוי למשוך מהנדסים, אנשי הייטק ומשפחות צעירות. המהלך ישפיע על מחירי הדיור לא רק בטבעון, אלא גם בחיפה, בקריות וברשויות סמוכות.
מעבר לתעסוקה חדשה צפוי שדרוג תשתיות, פיתוח סביבתי ועלייה בביקושים למגורים. משקיעים שיפעלו באזור כבר כעת עשויים ליהנות מהצמיחה העתידית.
